Перспектива изменения правового статуса апартаментов подхлестнула рост цен на них
Стоимость апартаментов в Москве и Подмосковье за год выросла на 38%, в то время как квартиры в новостройках там же подорожали на 35%. В Санкт-Петербурге стоимость квадратного метра в апартаментах росла на 50% быстрее, чем цена на «квадраты» в квартирах. К скачку цен на апартаменты привело сокращение предложения и увеличение спроса на помещения, для которых собираются определить правовой статус и приравнять к жилью. Покупатели присмотрелись к преимуществам апартаментов и переориентировали на них свой интерес.
В Москве и Северной столице вырос спрос на апартаменты
На данный момент доля апартаментов в общем объеме предложения московского рынка жилой недвижимости составляет около 20%. Из них 44% – это бизнес-класс, 33% – класс премиум, 18% – класс комфорт и 5% составляют элитный сегмент. Тенденция такова: только за первое полугодие 2021 года экспозиция апартаментов на московском рынке сократилась на 33%, за год — на 45%. В это же время предложение на квартиры уменьшилось всего на 16-31%.
«На фоне обсуждения правового статуса апартаментов и возможного приравнивания их к жилью спрос на такой формат недвижимости вырос на 42%, поскольку апартаменты дешевле аналогичных по параметрам квартир на 15-20%. В случае изменения их правового статуса выгода будет ощутима», – говорит замдиректора департамента новостроек по продажам «Инком-Недвижимость» Валерий Кочетков.
Так же как и в Москве, обсуждаемые правительством планы по и изменению статуса апартаментов в Петербурге подогрели цены на этот вид жилья. Но в Северной столице стоимость квадратного метра в апартаментах росла на 50% быстрее, чем цена на «квадраты» в квартирах.
В первом полугодии 2021 года инвестиции в земельные участки под жилье и строительство апартаментов в Санкт-Петербурге составили 1,05 млрд долларов из 1,4 млрд долларов общего объема инвестиций в недвижимость.
Жилье и стабильные инвестиции
Еще два года назад в России оценочно насчитывалось около 5-7 млн кв. м. апартаментов. Чаще всего их возводили и продолжают возводить в крупных городах. Со временем покупатели поняли, что апартаменты – это и полноценная замена собственной квартире, и инвестиционный продукт. Апартаменты можно в дальнейшем более выгодно перепродавать или получать постоянный доход, сдавая в долгосрочную или краткосрочную аренду самостоятельно, а иногда и через управляющую компанию. При этом доходность апартаментов в 2-3 раза выше, чем у любого депозита.
Доходность апартаментов при долгосрочной аренде, по данным «Метриума», составляет порядка 7-9% годовых, квартир – 5-7%, при краткосрочной – 10% и 8% годовых, соответственно. Основатель компании Realiste Алексей Гальцев оценивает инвестиционные перспективы апартаментов по итогам этого года на 30% выше, чем у квартир.
Но апартаменты апартаментам рознь. И при их покупке важно учитывать перспективность локации, наличие развитой инфраструктуры, качество объекта и использование современных архитектурных решений.
Самыми перспективными районами для приобретения жилья в Петербурге считаются намывные территории, Приморский, Красносельский и Курортный районы. Но многие эксперты рекомендуют присмотреться к активно развивающемуся Приморскому району, где не так давно появился и вскоре будет заселен «Лахта Центр».
Неподалеку от небоскреба есть сразу два комплекса апартаментов – класса комфорт и бизнес. «Лахта Парк» расположен в зеленой зоне, имеет охраняемую территорию, современные детские площадки, зоны для выгула собак, удобные прогулочные дорожки, парковки. Там уже работают кофейня, фитнес-центр, винный бутик и салон красоты. Апартаменты и сити-виллы «Лахта Парка» еще есть в продаже, и их можно рассматривать в качестве удачной покупки как улучшенную альтернативу стандартным квартирам и домам для жизни. Но их приобретение может рассматриваться и в качестве удачного вложения средств, например, для сдачи в долгосрочную аренду либо для последующей перепродажи.
Апарт-комплекс «Лахта Плаза», расположенный на берегу Финского залива, относится к классу бизнес с присущими ему прекрасными видовыми характеристиками и первоклассным внутренним и внешним оформлением. «Лахта Плаза» предлагает покупателям целый комплекс услуг – паркинг, кладовые, ресторан, СПА, конференц-зал, а также благоустроенную внутреннюю территорию и дизайнерские входные группы. Приобретение апартаментов в «Лахта Плазе» обеспечит сохранение и приумножение вложенного капитала.
Не верьте мифам
В случае сдачи в аренду апартаментов их собственник не несет затрат на оплату коммунальных платежей, как и при сдаче в аренду квартир. Но это не единственный их плюс. Например, из-за более высокой стоимости квартир срок окупаемости вложений в них для сдачи в аренду сейчас составляет около 20-25 лет, а у апартаментов в той же категории он составляет от 9 до 11 лет. При этом апартаменты часто отличаются от типовых квартир интересными проектными решениями, привлекательными планировками, более качественной отделкой.
«Что касается налога на сами апартаменты, то долгое время существовал миф о том, что он высок. Ведь апартаменты – коммерческая недвижимость. Этот миф пора уже окончательно развенчать. Есть закон о налогообложении физических лиц, в котором указаны налоги и ставки, в зависимости от кадастровой стоимости. Для коммерческой недвижимости эти ставки от 0,5 до 2% от кадастровой стоимости. Для сравнения: налог на жильё рассчитывается как 0,1% от кадастровой стоимости. Но – апартаменты не попадают в категории коммерческой недвижимости, описанные в данном законе. Они относятся к иным объектам налогообложения. И облагаются налогом, как и квартиры, в размере 0,1%. И есть ещё одно но: кадастровая стоимость апартаментов ниже, чем у жилья сопоставимой площади в сопоставимом районе. Поскольку они относятся к нежилой недвижимости. Поэтому при прочих равных налог на апартаменты как на недвижимость будет ниже, чем на квартиру», – пояснила кандидат экономических наук по специальности «развитие мирового рынка гостиничной недвижимости», генеральный директор УК PSK Invest Анна Панова.