Транспортно-пересадочные узлы станут инфраструктурой, повышающей привлекательность недвижимости в Петербурге

Система транспортно-пересадочных узлов (ТПУ) не только разгрузит транспортные сети Петербурга, но и повысит капитализацию земли в прилегающих районах, считают эксперты. Уникальный для Северной столицы проект реализуют в рамках соглашения между городом и ООО «Мегалайн» к 2035 году. Оценивая мировой опыт, специалисты Петербурга строят прогнозы развития периферии после создания новых для города инфраструктурных объектов.

   Что такое ТПУ и для чего их строят?

Основная функция транспортно-пересадочных узлов (ТПУ) – развитие инфраструктуры. Они создаются для комфорта пассажиров: с их помощью удобно пересаживаться с одного вида транспорта на другой, экономя время и усилия. Они же становятся точками делового и общественного притяжения.

«ТПУ призваны оптимизировать пассажиропоток. Но, по сути, под эту цель подходит простая организация перехватывающей парковки. Если же говорить о полноценных многоуровневых ТПУ, где происходит пересадка пассажиров с метро, поездов, наземного общественного транспорта, то там появляется также торговая и коммерческая функция», – рассказал изданию «Деловой Петербург» эксперт компании «СПб Реновации» Дмитрий Михалев.

Каждый ТПУ – это не только пересадочная станция, но и локальный центр притяжения, где пассажир мимоходом также может удовлетворять какие-то иные нужды: покупка товаров, бытовых услуг, развлечения.

«Оптимальный вариант реализации ТПУ – это крупный многофункциональный комплекс, совмещенный с коммерческой и развлекательной недвижимостью. Именно в таком случае происходит повышение капитализации земли вокруг транспортного узла и недвижимости поблизости», – объясняет руководитель ООО «Город-спутник Южный» Сергей Хромов.

Таким образом, ТПУ будет притягивать горожан не только как объект транспортной инфраструктуры, но и как самостоятельная культурно- коммерческая единица, заключает он.

Интерес к масштабному проекту компании «Мегалайн» понятен: в Петербурге подобных объектов пока еще не существует, для города это инновация. Между тем в Москве транспортные хабы строят около 10 лет, и там они пользуются большим спросом. За время их эксплуатации очевиден экономический эффект: ТПУ аккумулируют пассажиропотоки, привлекая потребителей к ближайшим торговым комплексам и иным объектам. Это стимулирует коммерцию, создает новые рабочие места, и в целом способствует развитию прилегающих кварталов.

   Бизнес заинтригован

Для Петербурга система ТПУ – пока ближайшая перспектива. Проект развития сети транспортно-пересадочных узлов анонсировали летом текущего года на Петербургском международном экономическом форуме, претворение данной концепции в жизнь оценено в 186 млрд рублей. Руководит реализацией проекта генеральный директор ООО «Мегалайн» Геннадий Корупятник.

«Главная составляющая проекта – то, что он предусматривает комфортный переход для пассажиров между несколькими точками транспортной инфраструктуры (железнодорожная станция, станция метро, трамвайные остановки, в том числе и со стороны ж/д-платформы, автобусная остановка)», – рассказал он.

По планам, петербургская сеть будет включать 61 ТПУ. Они будут построены около некоторых станций метро, в том числе отдаленных. Как оценивает эксперт, территория близ многих станций метрополитена на сегодня выглядит непривлекательно.

«Создание сопутствующих базовым объектам ТПУ в формате ультрасовременных объектов коммерческого, рекреационного и делового назначения, безусловно, привлечет платежеспособный сегмент и повысит общий экономический индекс территории», – обнадеживает Геннадий Корупятник.

По этим причинам в воплощении проекта заинтересованы все – и горожане, и власти, и бизнес.

«Для такого динамично развивающегося мегаполиса, как Санкт-Петербург, политика повышения комфорта и безопасности использования общественного транспорта обречена на успех», – убежден руководитель ООО «Мегалайн».

 Что на практике?

Уже сейчас специалисты оценивают нюансы, с которыми придется столкнуться исполнителям проекта. Один из них – градостроительные нормы, которые придется адаптировать под новые реалии, чтобы воплотить задуманное.

Кроме того, локальные юридические и территориальные особенности не позволят проецировать столичный опыт, придется идти своим путем.

«Для эффективной работы должны быть разработаны механизмы участия и финансирования таких проектов и для инвестора, и для города, и для ОАО "РЖД", которое является собственником имущества на железнодорожных станциях», – объясняет начальник управления продуктового менеджмента и маркетинговых исследований компании «Главстрой Санкт-Петербург» Дмитрий Ефремов.

Также целесообразно индивидуально подбирать коммерческое наполнение каждого ТПУ, считают эксперты. Развитие на территории ТПУ коммерции – закономерно и даже неизбежно, так как его постройка затратна, а некоторые площади заведомо не являются доходными. Коммерческие функции помогают окупать создание объекта, потому их доля в ТПУ будет значительной, прогнозирует специалист Knight Frank St Petersburg Игорь Кокорев. «Обычно основу коммерческих площадей составляют объекты торговли и услуг, а сопутствуют им офисы на верхних этажах», – рассказывает он.

ТПУ будут привлекательны для инвеcторов, а вот для каких – будет определять расположение каждого из них.

«В центральных районах города ТПУ могут стать новыми точками общественно-деловой активности, в то время как в более удаленных локациях – предоставлять необходимую инфраструктуру для окружающей жилой застройки», – рассуждает руководитель отдела стратегического консалтинга компании JLL в Санкт-Петербурге Екатерина Заволокина.

  «Заденет» и сферу недвижимости

Близость ТПУ расценивается как преимущество, поэтому стоимость жилья в прилегающих кварталах может увеличиться на 10%, предполагает Дмитрий Михалев.

При этом Игорь Кокорев оценивает влияние данного фактора неоднозначно: «С одной стороны, появление современного объекта недвижимости может повысить имидж локации и уровень обеспеченности инфраструктурой, что приведет к росту цен и арендных ставок. Но одновременно ТПУ могут повышать конкуренцию в сегментах торговли и услуг, офисов, гостиниц. А это, в свою очередь, приводит к падению спроса и ставок в существующих объектах».

В любом случае, при всей сложности и объемах вложения, проект имеет большие перспективы для развития не только городской транспортной системы, но и коммерческой и жилой инфраструктуры в целом, заключают эксперты.