Главные угрозы для застройщиков в 2024 году

Эксперты KEY CAPITAL — ведущей консалтинговой компании в сфере коммерческой и жилой недвижимости, совместно с порталом ЕРЗ.РФ провели опрос среди региональных застройщиков, чтобы выяснить, какие проблемы сегодня наиболее остро стоят перед отраслью. Результаты показали существенный рост обеспокоенности увеличением себестоимости строительства: эту проблему ставили в приоритет в сентябре 69,9% опрошенных. Также значительно усилилась тревога за макроэкономическую нестабильность и долгосрочное планирование.

В онлайн-опросе, проведенном в сентябре 2024 года, приняли участие 143 застройщика жилья из разных регионов России, включая Москву, Воронежскую, Кировскую, Нижегородскую, Оренбургскую, Самарскую, Тверскую, Тульскую и Тюменскую области, Республику Башкортостан. Результаты опроса отражают мнение широкого круга представителей отрасли и позволяют выявить ключевые проблемы, с которыми сталкиваются девелоперы в различных регионах страны.

Опрос застройщиков жилья в сентябре 2024 года выявил пять наиболее острых проблем, с которыми сталкиваются девелоперы. Лидирует рост себестоимости строительства, который отметили 69,9% опрошенных компаний. В феврале эта проблема занимала третье место в рейтинге (46,9%). Вторую строчку рейтинга с показателем 62,9% разделили две проблемы: макроэкономическая нестабильность и сложности с долгосрочным планированием, а также падение спроса на новостройки. Макроэкономическая нестабильность в феврале была на втором месте (49,5%), а вот падение спроса показало значительный рост, поднявшись с седьмого места (33,8%). Четвертое место занимает дефицит строительных кадров (54,5%), который в феврале был на первой позиции (50,2%). Замыкает пятерку наиболее актуальных проблем частое изменение «правил игры» на рынке (39,2%), которое в феврале занимало пятую строчку (41,5%).

Помимо перечисленных выше, застройщики стали чаще упоминать и ряд других проблем. Наиболее заметный рост обеспокоенности связан со сложностью или стоимостью банковского кредитования девелоперского бизнеса: в сентябре об этой проблеме заявили 36,4% опрошенных, тогда как в феврале — всего 28,3%. Также усилились опасения, связанные с отсутствием адекватной замены стройматериалам и оборудованию от поставщиков из недружественных стран: доля опрошенных, отметивших эту проблему, выросла с 13,8% до 16,8%. Несколько чаще застройщики стали говорить о «потребительском экстремизме» (21,7% против 27,3% в феврале) и избыточной сложности, длительности и стоимости подключения к сетям инженерно-технического обеспечения (18,9% против 25,7%). Незначительно выросла доля застройщиков, указывающих на низкую конкуренцию подрядчиков (10,5% против 16,4%) и иные проблемы, не перечисленные в опросе (4,2% против 3,5%).

В то же время ряд проблем, волновавших застройщиков в феврале, потеряли свою актуальность к сентябрю. Наиболее значительно снизился уровень обеспокоенности дефицитом управленческих кадров: с 50,2% в феврале до 21% в сентябре. Также заметно реже стали упоминаться сложности, связанные с несовершенством регионального и местного градостроительного регулирования (11,2% против 27,7%) и избыточной сложностью, длительностью и стоимостью подключения к сетям инженерно-технического обеспечения (18,9% против 25,7%). Меньше застройщиков указывают на дефицит земельных участков для жилищного строительства (14,7% против 33,1%), несовершенство норм проектирования (7% против 16,4%) и избыточную сложность, длительность и стоимость местных и региональных административных процедур (11,2% против 17,7%). Также реже стали упоминаться избыточные проверки контролирующих и надзорных органов (2,8% против 6,8%), сложность заполнения проектной декларации и взаимодействие с ЕИСЖС (0% против 4,5%) и низкая конкуренция проектировщиков (7,7% против 10%). Уровень обеспокоенности сложностью процедур Росреестра, связанных с кадастровым учетом, регистрацией ДДУ и права собственности остался практически неизменным (1,4% против 3,9%), что говорит о ее стабильно низкой актуальности для застройщиков.

Разделив проблемы, озвученные застройщиками, на две группы — рыночные и регуляторные — можно сделать выводы об их относительной значимости и динамике.

«Рыночные проблемы, связанные с ситуацией на рынке жилья и строительства, спросом и предложением, в целом вызывают большую обеспокоенность у застройщиков, — комментирует Ольга Гусева, генеральный директор компании KEY CAPITAL. — К ним относятся: рост себестоимости строительства, падение спроса на новостройки, дефицит строительных кадров, сложность или стоимость банковского кредитования, отсутствие адекватной замены стройматериалам и оборудованию от поставщиков из недружественных стран, потребительский экстремизм, дефицит земельных участков, низкая конкуренция подрядчиков и дефицит управленческих кадров. Значимость этой группы проблем в целом выросла с февраля по сентябрь. Это отражает ухудшение ситуации на рынке, вызванное как внешними факторами, так и внутренними проблемами отрасли. Особенно заметен рост обеспокоенности увеличением себестоимости строительства, падением спроса и сложностями с банковским кредитованием.

При этом, полагаю, что в 2025 году ситуация значительно не улучшиться, а значит компании должны уже сейчас пересматривать свои стратегии и эффективность существующих направлений, планировать мероприятия для нивелирования данных угроз».

«Регуляторные проблемы, связанные с взаимодействием с государством и выполнением правил, также остаются актуальными для застройщиков, — отмечает Кирилл Холопик, руководитель Института развития строительной отрасли (ИРСО) и портала ЕРЗ.РФ. — В эту группу входят: макроэкономическая нестабильность и сложности планирования, частое изменение «правил игры», избыточная сложность, длительность и стоимость подключения к сетям инженерно-технического обеспечения, местных и региональных административных процедур, несовершенство регионального и местного градостроительного регулирования,  норм проектирования, низкая конкуренция проектировщиков, избыточные проверки контролирующих и надзорных органов, сложность процедур Росреестра, связанных с кадастровым учетом, регистрацией ДДУ и права собственности, а также сложность заполнения проектной декларации и взаимодействие с ЕИСЖС.

В целом значимость регуляторных проблем, если не учитывать макроэкономическую нестабильность, снизилась с февраля по сентябрь. Это может свидетельствовать об определенных успехах государства в сфере упрощения административных процедур и снижения нагрузки на бизнес. Тем не менее, макроэкономическая нестабильность и сложности с долгосрочным планированием остаются в числе наиболее острых проблем, что подчеркивает важность создания предсказуемых условий для развития бизнеса».

Таким образом, анализ показывает, что в настоящее время рыночные проблемы вызывают большую обеспокоенность у застройщиков, чем регуляторные. Это говорит о том, что в условиях нестабильной экономической ситуации и снижения спроса компании в первую очередь сосредоточены на решении проблем, связанных с выживанием и адаптацией к новым реалиям рынка.