Высокобюджетный рынок новостроек теряет апартаменты

По подсчетам аналитиков компании «Метриум», за последний год число проектов с апартаментами в элитном и делюкс-сегменте уменьшилось на 33%. В то же время на рынке новостроек массового и бизнес-класса пока сохраняются стабильные показатели. В целом по Москве число проектов, включающих апартаменты, сократилось.

Эксперты «Метриум» исследовали динамику предложения апартаментов и квартир на рынке новостроек Москвы за последние 5 лет. Аналитики проанализировали как общее количество проектов, так и число предлагаемых в них лотов.

Рынок Москвы в целом

В целом по всем сегментам московского рынка наблюдается существенное падение по числу проектов с апартаментами: с 98 в феврале 2024 года до 84 в феврале 2025, что составляет 14%. Пик предложения проектов апартаментов зафиксирован в декабре 2022 года и составил 110.

При этом количество доступных в продаже лотов-апартаментов сократилось незначительно. В феврале 2025 года их было около 6,3 тыс., в то время как годом ранее – 6,6 тыс. Падение составило примерно 5%. Максимальное количество апартаментов в рассматриваемый период предлагалось в январе 2023 года – около 8 тыс.

«Перевод апартаментов в статус квартир – это довольно сложный процесс, требующий внимательного соблюдения всех законодательных норм, – поясняет Ольга Гусева, генеральный директор KEY CAPITAL. – Девелоперы должны предоставить полный пакет документов, подтверждающих соответствие объекта всем требованиям, предъявляемым к жилым помещениям. Это включает в себя не только технические характеристики, но и наличие необходимой инфраструктуры. Однако затраченные усилия окупаются. Для девелоперов смена статуса открывает новые возможности. Во-первых, растет ликвидность проекта, что позволяет привлекать больше инвестиций и быстрее реализовывать объекты. Во-вторых, повышается доверие покупателей, что также способствует успешным продажам. Необходимо отметить, что данный процесс активно поддерживается властями Москвы, которые проводят сознательную политику по наведению порядка в строительстве и защите прав покупателей недвижимости».

Массовый сегмент

Число проектов массовых новостроек, включающих апартаменты, уменьшилось на три проекта: с 18 до 15 с февраля 2024 года по февраль 2025. Наибольшее количество таких комплексов (20) было зафиксировано в августе 2024 года. Объем предложения по числу апартаментов упал на 23% – с 2 тыс. до 1,6 тыс. Максимальный показатель – 2,9 тыс. апартаментов – был отмечен в январе 2023.

Бизнес-класс

При этом число проектов, предлагающих апартаменты в бизнес-классе, за год осталось на неизменном уровне – 33. Максимальное значение (36 проектов) впервые фиксировалось в декабре 2022 года, а затем еще несколько раз в течение 2022-2024 годов. Объем предложения по числу лотов-апартаментов вырос с 3,6 тыс. в феврале 2024 года до 3,8 тыс. в феврале 2025. Рекордные 4,2 тыс. апартаментов были представлены на рынке в сентябре 2023.

Премиум-класс

В разрезе премиальных апартаментов ситуация иная. Предложение апартаментов по числу проектов сократилось: с 18 в феврале 2024 года до 12 в феврале 2025, то есть на треть. Максимальное значение – 28 проектов – рынок демонстрировал в декабре 2022 года. По количеству продаваемых апартаментов также заметно сокращение: с 530 в феврале 2024 до 360 в феврале 2025, то есть на 32%. Максимальное предложение апартаментов в этом сегменте приходилось на июнь 2022 года – 1076 помещений.

Высокобюджетный сегмент

Сокращение предложения апартаментов на рынке новостроек Москвы затронуло прежде всего высокобюджетный сегмент. Количество проектов, предлагающих апартаменты, упало с 27 до 18, то есть на 33%. Пиковое значение – 30 проектов – было зафиксировано в мае 2023 года. Однако количество апартаментов в продаже практически не изменилось за год, сохранившись на уровне около 450 помещений. Пик предложения пришелся на декабрь 2023 года – около 530 апартаментов.

«В последнее время на рынке элитной недвижимости наметился четкий тренд: застройщики все чаще стремятся переводить апартаменты в статус жилья, – комментирует Екатерина Борисова, директор по девелопменту компании Rariteco (девелопер делюкс-квартала «Золотой квартал» / Quartier d’Or). – Квартиры обеспечивают большую юридическую защищенность, включая право на постоянную регистрацию. Это важный фактор для покупателей высокобюджетной недвижимости. Кроме того, статус квартиры повышает ликвидность объекта, делая его привлекательным как для частных инвесторов, так и для банков. Наконец, владельцы квартир могут пользоваться всей городской инфраструктурой без каких-либо ограничений. В нашем проекте “Золотой квартал” / Quartier d’Or недавно произошла смена статуса с апартаментов на квартиры. Мы уверены, что это положительно скажется на привлекательности проекта, сделает его еще более комфортным местом для жизни и надежной инвестицией».

«Несмотря на то, что пока решение столичных властей фактически прекратить строительство апартаментов не сильно отразилось на объеме предложения в массовом и бизнес-сегменте, уже в ближайшем будущем покупатели столкнутся с ограниченным выбором в этом формате, – считает Руслан Сырцов, управляющий директор компании «Метриум». – Это создаст определенные сложности для тех, кто планировал сэкономить на покупке недвижимости в Москве, и для кого статус помещения не имел принципиального значения. Возможно, стоит рассмотреть вариант продолжения строительства апартаментов, но исключительно для сдачи в аренду. Это позволило бы снизить напряжение на арендном рынке».