KEY CAPITAL: Почему буквы A, B, C больше не описывают московские офисы

В ряде ведущих мировых столиц, по данным международной консалтинговой компании McKinsey, сотрудники проводят в офисе лишь 3,5 дня в неделю, но приходя туда, они ожидают гораздо большего, чем просто стол и стул. «Отелефикация», биофилия, сателлитные офисы, инклюзивность и человекоцентричность – это новые тренды в проектировании, строительстве и использовании рабочих пространств, которые затронут и Москву. Эксперты KEY CAPITAL на конкретных примерах показывают, почему привычная классификация офисов устарела и какие факторы будут действительно определять качество современного рабочего пространства.

Буквы на фасаде: что скрывалось за классами A, B, C?

Десятилетиями рынок оперировал понятной, на первый взгляд, азбукой: офисы делились на классы A, B и C. Принадлежность к классу «А», например, сигнализировала о престиже: расположение в ЦАО, новое здание или качественная реконструкция, обязательный паркинг, высокие потолки от 2,7 метра и современные инженерные системы. Классы B и C предлагали более бюджетные варианты. Однако в основе этой классификации лежали преимущественно формальные параметры, где статус и внешний лоск превалировали над реальным функционалом и удобством для людей.

В 2024 году в Москве предприняли попытку модернизировать подход, впервые за десятилетие пересмотрев систему классификации. Появился новый высший класс prime для самых передовых зданий с «зелеными» сертификатами, ужесточились требования к инженерии и экологии. Старая категория B трансформировалась в B+ и B-, некоторые требования смягчили, например, к удаленности от метро и наличию парковки. Казалось бы, шаг в верном направлении, но суть подхода осталась прежней – фокус на формальных характеристиках здания.

«Простая смена букв и корректировка параметров не решают главной проблемы: классическая система оценки офисов все еще игнорирует ключевые изменения в самом подходе к работе и организации пространства, упуская из виду потребности современного бизнеса и его главного актива – сотрудников», – обращает внимание Ольга Гусева, генеральный директор KEY CAPITAL.

Пандемия как катализатор: офис перестал быть просто «рабочим местом»

Пандемия стала мощным катализатором перемен, спровоцировав глобальный эксперимент по удаленной работе. Когда почти 40% офисных сотрудников в ЕС внезапно перешли на полный домашний офис, а аналитики McKinsey заговорили о возможном падении спроса на офисные площади на 13% к 2030 году, стало очевидно: прежние нормы рухнули. Массовый переход на удаленку вскрыл ее очевидные преимущества: гибкость графика (85% респондентов в одном из исследований назвали это ключевым плюсом), существенную экономию времени и денег на дорогу (78%) и возможность лучше совмещать работу с личной жизнью (72%).

Однако одновременно выявились и серьезные недостатки дистанционного формата. Многие столкнулись с нехваткой живого общения с коллегами (64%), что негативно сказалось на командном духе и обмене идеями. Другие ощутили проблемы с мотивацией и самоорганизацией в домашних условиях (49%), а третьи (35%) выразили опасения по поводу замедления карьерного роста из-за «невидимости» для руководства.

Этот опыт заставил компании и сотрудников переосмыслить саму суть офиса. Помимо удаленного, многие компании начали практиковать гибридный график, при котором сотрудники в среднем посещают офис 3,5 дня в неделю, по данным McKinsey. Это подтверждает эту новую реальность: офис нужен, но уже не для всего и не для всех в режиме 24/7.

Новая реальность – новые метрики: от квадратных метров к «человеческому» капиталу

Если раньше эффективность офиса измеряли квадратными метрами и арендной ставкой, то сегодня компании все чаще оценивают рабочее пространство по его способности привлекать, удерживать и развивать таланты. Формальный класс «А» или «В» больше не гарантирует успеха в достижении этих целей. На смену приходит человекоцентричный подход, который можно описать через адаптированную иерархию потребностей: надежные технологии, комфортная физическая среда и психологическое благополучие.

Именно поэтому фокус смещается на well-being и инклюзивность. По данным лондонского архбюро Oktra, лишь 21% сотрудников считают свои рабочие места полностью инклюзивными, а значит, почти 80% персонала чувствует себя в офисе ограниченно. Создание среды, учитывающей разнообразные потребности – от физической доступности (широкие коридоры, регулируемые столы) до сенсорного комфорта (регулируемое освещение, акустика) – становится бизнес-необходимостью.

Важнейшим инструментом здесь выступает биофилия – интеграция природных элементов в рабочее пространство. Исследования подтверждают позитивное влияние растений и естественного света на самочувствие и продуктивность. Даже имитация природы, как зеленый ковер и растения в офисе Lindt, может дать схожий эффект.

Современный офис также проектируется для движения и выбора. Цель – избежать «гнездования», когда сотрудники весь день проводят за одним столом. Это достигается стратегическим размещением различных зон и сервисов, а также внедрением решений вроде столов для работы стоя (в Скандинавии к ним имеют доступ 90% работников, в Великобритании – лишь 1%). Ключевым становится принцип promote choice – предоставление сотрудникам возможности выбирать среду под конкретную задачу: тихие зоны для концентрации, пространства для совместной работы, неформальные уголки для отдыха или быстрых встреч.

Гибкость и адаптивность – валюта будущего офиса

Современный бизнес живет в условиях постоянных изменений. В такой динамичной среде офис не может оставаться статичным монументом. Привычная система классификации совершенно не учитывает ключевой сегодня параметр – способность пространства адаптироваться к будущим потребностям. Как отмечают эксперты, даже стандартный срок аренды в 3-4 года до точки пересмотра может оказаться слишком долгим периодом, за который требования компании к офису кардинально изменятся.

Поэтому на передний план выходит принцип build for adaption – проектирование с прицелом на будущую гибкость. Это означает создание базовой структуры офиса, особенно ключевых зон циркуляции, таким образом, чтобы ее можно было легко модифицировать без необходимости полного демонтажа и переделки. Сами форматы рабочих мест тоже становятся максимально гибкими. На смену жестким кабинетам приходят не только открытые пространства с выделенными зонами коллаборации, но и такие подходы, как hot-desking (отказ от фиксированных мест) и activity-based working (выбор рабочего места в зависимости от текущей задачи). Исследования показывают, что последний подход может повысить продуктивность и благополучие за счет удовлетворенности приватностью и коммуникацией.

Набирают популярность коворкинги и сателлитные офисы – небольшие рабочие центры, расположенные ближе к месту жительства сотрудников. Все эти форматы объединяет одно – стремление предоставить сотрудникам и компании максимальную гибкость.

Эта гибкость проявляется не только в планировках, но и в самом подходе к созданию атмосферы офиса путем его «очеловечивания». В мире этот тренд получил название resimercial – смешение жилищных (residential) и коммерческих (commercial) элементов пространства, а также hotelification (заимствование опций из гостиничной индустрии). Речь идет о создании интуитивно понятной, человекоцентричной среды, которая превращает офис из утилитарного пространства в место, куда хочется возвращаться, как домой.

«Офисы будущего также должны учитывать поколенческие различия в ожиданиях от комфортного офисного пространства, – комментирует Екатерина Борисова, директор по девелопменту Rariteco. – Так, наше исследование предпочтений поколения Z показало, что 60% работников-зумеров (рожденных после 1998 года) считают важным фактором наличие в офисном центре инфраструктуры для заботы о себе. Они хотят видеть в составе бизнес-центра возможности для занятия спортом, наблюдения за здоровьем, условия для полезного питания. Как показал наш опрос, все эти факторы прямо влияют на выбор места работы и их отношение к работодателю».

Что важнее буквы: как теперь оценивать офис?

Итак, если буквы A, B, C больше не являются надежным ориентиром, как теперь оценивать качество и пригодность офисного пространства? Ответ прост и сложен одновременно: нужно смотреть вглубь, анализируя реальные характеристики и то, насколько они отвечают конкретным целям и культуре компании. Вполне может оказаться, что грамотно спроектированный и управляемый офис, формально относящийся к классу B или даже B-, окажется гораздо более эффективным и «человечным» инструментом для бизнеса, чем премиальное, но морально устаревшее пространство класса A.

Вместо того чтобы полагаться на формальный «ярлык», современным компаниям при выборе или проектировании офиса стоит обращать внимание на целый комплекс факторов. Эксперты Key Capital выделяют следующие ключевые аспекты для оценки:

• Поддержка гибридной работы: наличие разнообразных пространств, подходящих как для индивидуальной сфокусированной работы, так и для командного взаимодействия.
• Фокус на коллаборации и социализации: пространство должно активно способствовать живому общению, обмену знаниями и укреплению социальных связей.
• Wellbeing и инклюзивность: оценка уровня акустического и визуального комфорта, качества воздуха, доступа к естественному свету, наличия биофильных элементов (растений, натуральных материалов).
• Адаптивность и гибкость: возможность легко трансформировать пространство (модульная мебель, подвижные перегородки, универсальные зоны).
• Качество управления и сервисов: эффективность работы управляющей компании, наличие и качество дополнительных сервисов (от питания до фитнес-зон).
• Соответствие корпоративной культуре и бизнес-задачам: офис должен отражать ценности компании и поддерживать ее стратегические цели. Вся среда должна способствовать творчеству, экспериментам и междисциплинарному взаимодействию, как это делают Google или Apple.

«Зачастую, современные офисы напоминают детский сад для взрослых, и кажется, что это никак не помогает повышению эффективности, – резюмирует Ольга Гусева. – Но для многих сфер, особенно ИТ, именно такой формат является успешным для привлечения хороших кандидатов и создания конкурентных продуктов. То есть можно говорить, что классификация перешла скорее в отраслевые потребности. Мы видим, что одним важно иметь много игровых зон и мест отдыха – это, как правило, компании, которые работают по принципу Agile (ценности и методы гибкого управления проектами). Есть компании, которым важен простор, тема экологичности и дружелюбная среда, а другим необходимо, чтобы офис стал вторым домом, где можно хранить запасной гардероб, иметь возможность привести себя в порядок. Даже туалетные комнаты ­– и те переживают трансформацию. Оценка офиса перестала быть простым сравнением формальных характеристик; это комплексная задача, требующая глубокого понимания современных трендов, потребностей конкретной команды и бизнес-задач».