ВАО как пример престижной трансформации округа

В Москве наблюдается тенденция к постепенной смене представлений о престижности отдельных локаций. Аналитики компании «Метриум» на примере Восточного административного округа (ВАО) показывают, как эта тенденция отражается в конкретном округе. За последние пять лет ВАО стал самым быстро растущим по предложению новостроек округом, изменил структуру предложения по классам, а также вошел в пятерку самых быстро дорожающих локаций в столице.

Рост предложения как индикатор привлекательности

Согласно подсчетам аналитиков «Метриум», за последние пять лет ВАО продемонстрировал наиболее значительный рост предложения среди всех столичных округов. Объем доступных к покупке помещений на первичном рынке ВАО с первого квартала 2020 года по первый квартал 2025 года увеличился в 3,3 раза. Для сравнения, Северо-Западный административный округ, идущий следом по этому показателю, показал рост предложения в 2,4 раза за аналогичный период.

В настоящее время в новостройках ВАО всех классов реализуется почти 4 тыс. квартир и апартаментов. Параллельно увеличилось и суммарное число проектов: если в начале 2020 года продажи велись в 12 комплексах, то к началу 2025 года их количество достигло 25. В результате за пять лет доля Восточного административного округа, ранее не занимавшего значительного места на столичном рынке новостроек, в общем объеме предложения Москвы выросла с 3% до 8%.

«Помимо чисто рыночных показателей, важную роль в повышении престижности Восточного административного округа играют его уникальные природные ресурсы, прежде всего – обширные парковые зоны, – комментирует Кристина Недря, директор коммерческого управления STONE (девелопер ЖК Stone Sokolniki). – Несомненно, один из главных “зеленых магнитов” ВАО – парк Сокольники – знаковая рекреационная территория Москвы, обладающая огромным потенциалом для отдыха и досуга жителей. Значимость этого фактора подтверждается и исследованиями покупательских предпочтений: для 55% респондентов, выбирающих жилье в Москве, именно близость к крупному парку становится решающим аргументом при поиске локации. В современном мегаполисе, где ритм жизни постоянно ускоряется, а экологическая обстановка остается напряженной, потребность горожан в доступе к природе и качественным рекреационным пространствам неуклонно растет».

Изменение структуры предложения: от массового сегмента к премиум-классу

Важным индикатором повышения престижности Восточного административного округа на рынке новостроек Москвы служит трансформация структуры предложения. Эта тенденция проявляется особенно отчетливо в увеличении доли более дорогих проектов. Если к первому кварталу 2020 года 85% локального рынка новостроек составляли объекты массового сегмента, преимущественно комфорт-класса, то к началу 2025 года их доля сократилась до 59%.

Одновременно значительно выросла доля новостроек бизнес-класса: с 14% в начале 2020 года до 28% к первому кварталу 2025 года. Особенно показательно появление в округе премиальных проектов. Пять лет назад такие новостройки на местном рынке отсутствовали вовсе, а в начале 2025 года на них приходилось уже 12% от общего числа выставленных на продажу помещений. В настоящее время застройщики реализуют в ВАО 14 проектов массового сегмента, 9 проектов бизнес-класса и 2 проекта премиум-класса, что наглядно демонстрирует произошедшие изменения.

«Важно отметить, что значительный вклад в повышение качества жизни вносят и сами застройщики, – рассказывает Лилия Арцибашева, коммерческий директор Regions Development (девелопер ЖК «Преображенская площадь»). – Они не просто строят жилые метры, но и создают необходимую социальную среду в рамках своих проектов. Большинство строящихся в округе сейчас детских дошкольных учреждений возводятся на средства инвесторов. Такие детские сады качественно отличаются от старых ДОУ архитектурой, дизайном, оснащением. В нашем проекте “Преображенская площадь” мы также строим собственные школу и детский сад, которые войдут в систему топовой московской школы №1502 “Энергия”. Оба учреждения станут муниципальными, а не частными, как во многих премиальных ЖК. Причем, мы предусматриваем социальную инфраструктуру во всех наших проектах. Такое комплексное развитие, включающее как городские инициативы, так и вклад девелоперов, делает Восточный округ все более комфортным и привлекательным местом для жизни, что напрямую влияет на его восприятие и растущий статус на карте Москвы».

Ценовая динамика как показатель роста престижности

Еще одним признаком трансформации Восточного административного округа в престижное направление для рынка новостроек является динамика цен. В этом отношении ВАО заметно выделяется на фоне других округов старой Москвы. За последние пять лет абсолютным лидером по увеличению средней стоимости квадратного метра стал Центральный административный округ (ЦАО), где цены выросли в 2,6 раза. Такая динамика во многом объясняется спецификой ЦАО, где сосредоточены преимущественно элитные и люксовые жилые комплексы.

Однако при анализе округов с более сбалансированной структурой предложения по классам жилья можно выделить три территории с наиболее высокими темпами роста цен. С 2020 года средняя стоимость квадратного метра в этих округах увеличилась как минимум вдвое. Лидирует Южный административный округ (ЮАО), где уровень цен реализующихся сейчас проектов на 107% выше (491 тыс. руб. за кв. м), чем в проектах, реализующихся в 2020 году. Второе место делят два округа с ростом цен ровно в два раза: Восточный административный округ, где стоимость достигла примерно 416 тыс. рублей за квадратный метр, и Юго-Восточный административный округ со средней ценой около 381 тыс. рублей за квадратный метр. Таким образом, по темпам роста цен Восточный административный округ вошел в тройку лидеров, если не учитывать специфический рынок ЦАО.

Дифференцированный рост цен по классам жилья

Тенденция к повышению престижности Восточного административного округа становится еще более очевидной при анализе ценовой динамики в разрезе классов жилья. Так, за последние пять лет стоимость квадратного метра в новостройках массового сегмента ВАО выросла на 74%, достигнув в среднем 346 тыс. рублей. По этому показателю округ не выделяется на общем фоне Москвы, уступая по темпам роста массового жилья таким округам, как Северо-Западный, Западный, Юго-Восточный, Южный и Северо-Восточный.

Совершенно иная картина наблюдается в бизнес-классе. Здесь Восточный административный округ занимает второе место среди всех округов столицы по темпам роста цен за последние пять лет. Стоимость квадратного метра в новостройках бизнес-класса ВАО увеличилась на 104%, достигнув среднего значения около 498 тыс. рублей.

Примечательно, что по абсолютному уровню цен на жилье бизнес-класса Восточный административный округ уже входит в тройку самых дорогих округов Москвы. Средняя стоимость квадратного метра здесь (около 498 тыс. рублей). Он уступает только Южному административному округу (примерно 511 тыс. рублей) и Центральному административному округу (около 531 тыс. рублей). Этот факт является весомым подтверждением растущей престижности ВАО на рынке столичной недвижимости.

Рост спроса на более дорогие новостройки

Изменение структуры спроса также свидетельствует о трансформации Восточного административного округа в более престижное направление. Если в 2019 году на договоры долевого участия (ДДУ) в новостройках бизнес-класса в ВАО приходилось лишь 4% от общего числа сделок, то в 2024 году суммарная доля соглашений по покупке помещений высокого ценового сегмента достигла уже 17%.

Этот рост интереса к более дорогим объектам подтверждается увеличением среднего чека покупки. В массовом сегменте средняя стоимость приобретенного помещения в ВАО выросла с 8,6 млн рублей в 2019 году до 16,1 млн рублей в 2024 году, показав увеличение на 87%. При этом средний чек в новостройках бизнес-класса повысился еще значительнее: с 11,3 млн рублей в 2019 году до 22 млн рублей в 2024 году, то есть на 95%.

Среди покупателей новостроек массового сегмента в ВАО наиболее популярен район Метрогородок, на который приходится 41% сделок. В бизнес-классе лидируют Сокольники с долей 57% от всех покупок в этом сегменте на территории округа. В премиальном сегменте все сделки приходятся на район Преображенское.

«Трансформация Восточного административного округа – яркий пример того, как меняются представления о престижности локаций на московском рынке недвижимости, – комментирует Руслан Сырцов, управляющий директор компании «Метриум». – За последние пять лет мы наблюдаем не просто количественный рост предложения в ВАО, но и качественное изменение его структуры с заметным увеличением доли бизнес- и премиум-классов. Это, в свою очередь, подкрепляется опережающими темпами роста цен, особенно в сегменте бизнес-класса, и смещением покупательского спроса в сторону более дорогих помещений. Фактически, ВАО из округа с преобладанием массового жилья превращается в многогранную локацию с растущим престижем. Анализ динамики рынка показывает, что все основания для повышения своего статуса и престижности имеет Южный административный округ (ЮАО). Он уже демонстрирует самые высокие темпы роста средней стоимости квадратного метра за последние пять лет за счет роста предложения проектов бизнес-класса».