Ипотечное исправление

В начале нынешнего года вступил в силу новый ипотечный стандарт, разработанный ЦБ РФ. Он, среди прочего, вводит запрет на различные схемы покупки новостроек: аккредитивы, ипотека с кешбэком, а также субсидированная ипотека от застройщика.

Новость, мягко говоря, тревожная для рынка недвижимости Екатеринбурга. Судя по данным портала domclick.ru, большинство местных девелоперов используют субсидированную ипотеку. Она позволяет снизить ставку для заемщика за счет "вознаграждения", выплачиваемого банку застройщиком. При этом застройщик обычно повышает цену квадратного метра.

"Не секрет, что Банку России очень не нравится субсидированная ипотека, – подчеркнул в беседе с "Уралинформбюро" зампредседателя Уральского банковского союза Евгений Болотин. – ЦБ справедливо считает, что эта модель ведет к росту цены на недвижимость, разгоняет инфляцию и повышает риск невозврата ипотечного кредита".

За 2023 год цены на "первичку" в Екатеринбурге взлетели в среднем на 13%. В сегменте бизнес- и элитклассов даже "однушки" сегодня стоят от 10 до 40 миллионов рублей, а ежемесячный платеж по ипотеке на такое жилье варьируется от 157 до 496 тысяч рублей.

Высокие цены – не редкость в новостройках Екатеринбурга бизнес- и премиум-класса. Таблица: ekaterinburg.domclick.ru

Впрочем, рост цен – не единственная причина запрета, считает руководитель комитета по аналитике Российской гильдии управляющих и девелоперов Михаил Хорьков: "Центробанку не нравится, что условия для потенциального заемщика при субсидированной ипотеке становятся достаточно запутанными и непрозрачными. Ведь субсидия часто действует не на весь срок кредитования, а на 2–5 лет, а дальше применяется рыночная ставка. И риск в том, что покупатель, принимая решение о покупке квартиры за счет субсидированной ставки, может не рассчитать свои возможности по погашению кредита".

Получается, со вступлением в силу нового ипотечного стандарта в разряд нарушителей попадет львиная доля компаний Екатеринбурга, а заодно и банки, которые решатся выдавать такую ипотеку заемщикам?

"Стандарт только вступил в силу, так что не раньше чем через квартал, а может даже через полгода, можно будет понять, как банки на него отреагировали, и как он соблюдается", – предполагает Евгений Болотин.

Иными словами, застройщикам, которые до Нового года успели продать часть квартир в новостройках за субипотеку, санкции пока не грозят. А вот у проектов "в стадии котлована" продажи могут серьезно просесть, особенно в городах с развитым жилищным строительством.

"Если субсидированные ипотечные ставки были ключевым фактором для покупателей, то запрет может замедлить продажи, поскольку для части потенциальных клиентов цена на жилье станет менее доступной", – предрекает президент Национального объединения строителей (НОСТРОЙ) Антон Глушков.

Кроме того, трудности могут возникнуть у компаний, специализирующихся исключительно на строительстве массового жилья, где основную долю занимают сделки с использованием льготной ипотеки. Отсутствие диверсифицированного портфеля ставит их в уязвимое положение, считают в компании "УГМК-Застройщик".

Первые признаки грядущего "ледникового периода" в Екатеринбурге видны уже сегодня: если в первой половине 2024 года доля ипотеки в общем объеме сделок составляла 80–89%, то в декабре она опустилась до 53–57%, говорится в публикации в telegram-канале REBURG. Ожидаемо, пусть и незначительно (примерно на 100 тысяч "квадратов" относительно показателей 2023 года), снизился в ушедшем году и ввод жилья.

Судя по графику, в 2024 году сдача новостроек в Екатеринбурге, пусть незначительно, но все же "просела". График: telegram-канал REBURG

Эта тенденция в ближайшие три года будет нарастать. Согласно прогнозу на сайте domclick.ru, в 2025 году застройщики планируют сдать в эксплуатацию 67 жилых комплексов (в массе своей вторые и третьи очереди ЖК, уже существующих на карте города), в 2026-м – 57, а вот на 2027 год запланирована сдача всего 28 новостроек. При этом по 33 проектам модель ипотечного кредитования до сих пор не определена.

Какие виды ипотечного кредитования могут получить наибольшее развитие на рынке недвижимости после запрета субсидированной ипотеки? "Вариантов немного, – уверен Михаил Хорьков. – Либо делать ставку на семейную ипотеку, самый массовый на сегодня вариант покупки новостройки, либо ждать, когда ключевая ставка ЦБ начнет снижаться, а вслед за ней и ставки по рыночной ипотеке. Кроме того, сегодня застройщики все чаще прибегают к рассрочке. Этот механизм, по мнению многих, позволяет переждать период высоких ставок и привлекает на рынок покупателей, у которых есть накопления и разумные схемы финансирования сделки в будущие периоды".

По данным telegram-канала REBURG, большая часть квартир в Екатеринбурге сегодня продается с рассрочкой. Например, в проекте комфорт-класса "Изумрудный бор" доля покупок с рассрочкой составляет 33%, а при сделках с квартирами в ЖК "Нагорный" в конце 2024 года выросла до 80%.

Жилой комплекс "Нагорный" в Визовском микрорайоне. Фото: пресс-служба компании "УГМК-Застройщик"

"Рассрочка выгодна покупателям, когда они хотят сэкономить, поскольку она часто оформляется без процентной ставки либо на лояльных условиях, – пояснил Антон Глушков. – В случае с рассрочкой оформлять страховой полис необязательно, в отличие от ипотечного кредита, где обязательна страховка. Кроме того, рассрочку можно взять даже без хорошей кредитной истории. Выгодна она и застройщикам: помогает ускорить продажи, так как покупатели могут позволить себе жилье без необходимости сразу платить всю сумму. Но у этой модели есть и недостатки: небольшой срок, больший размер начального взноса и платежей, ограничение при выборе объектов недвижимости, поскольку относится только к новостройкам".

Также востребована в Екатеринбурге модель ипотеки траншами, при которой банк выдает заемщику кредит не сразу, а частями, по мере готовности объекта, а заемщик, в свою очередь, так же частями расплачивается с застройщиком. Кроме того, в ряде случаев застройщик может заключать с покупателем долгосрочные договоры аренды с возможностью последующего выкупа жилья.

"Модель ипотечного кредитования будет кластерной, – считает член жилищного комитета Торгово-промышленной палаты Елена Мяло. – Сегодня многие регионы предлагают разные социальные программы кредитования для определенных слоев населения: молодым учителям, врачам, многодетным семьям и так далее. Кроме того, существенные изменения в ипотечной модели произойдут после введения семейного инструмента сбережений (предусматривает налоговый вычет по НДФЛ до 1 миллиона рублей в год в отношении средств, инвестированных в сбережения – прим. ред.). Он должен быть запущен к 15 июля 2025 года".

"В текущих экономических условиях наибольший потенциал развития получат модели, ориентированные на гибкость условий и поддержку покупателей, – рассказали в пресс-службе компании "УГМК-Застройщик". – Например, застройщики могут предложить программы с индивидуальными условиями рассрочки. Вероятно развитие программ с государственной поддержкой и адресных предложений для отдельных категорий граждан – госслужащих, учителей, врачей".

Разумеется, лидером спроса на рынке недвижимости останется семейная ипотека под 6%: ее продлили до 2030 года, "подкормили" бюджетными субсидиями в размере свыше 1,4 триллиона рублей, а перед Новым годом еще и сделали "безлимитной".

Евгений СУСОРОВ