Почему же нельзя – ведь земля-то "ничья"?
В Екатеринбурге, согласно муниципальной программе "Управление земельными ресурсами", насчитывается без малого 127 000 земельных участков. Более четверти из них (26%) относятся к неразграниченным землям, находящимся под контролем областного Мингосимущества. Город лишен полномочий распоряжаться этими "делянками" как минимум до ноября 2027 года.
Муниципальные участки, конечно, тоже выставляются на торги, но в подавляющем большинстве случаев – не под капитальное строительство. В период с 2016-го по 2025 год, судя по сайту мэрии, от лица муниципалитета было объявлено всего 32 земельных аукциона, из которых семь касались участков для строительства многоквартирных жилых домов, еще девять – предоставления права комплексного развития территории. Остальные участки сдавались в аренду под парковки, склады и спортивные объекты.
При этом освоение неразграниченной земли ведется весьма активно. За последние пять лет МУГИСО заключило более 2000 договоров и соглашений по таким участкам. Ее продают, сдают в аренду и пользование не только под застройку, но и под транспортную и инженерную инфраструктуру, размещение рекламы, благоустройство территории. Только в первой половине 2023 года от сделок с участками, расположенными в границах Екатеринбурга, в казну поступило 1,6 миллиарда рублей.
Жилой комплекс "Зеленый остров" (ВИЗ-Правобережный), судя по карте Росреестра, тоже возводится на неразграниченной земле. Фото: архив
Судя по кадастровой карте Росреестра, в перечне неразграниченных практически все площадки КРТ (город выставляет на торги только право их освоения, но не саму землю), "брусничный" квартал за Макаровским мостом, территории в микрорайонах Визовский, Пионерский, Мичуринский, Академический, Широкая Речка, Рудный, Компрессорный, Калиновский, Уралмаш, Уктус, Вторчермет, Попов Лог. Более десяти таких "делянок" относятся к землям для индивидуального жилищного строительства, еще примерно 20 предназначены для высотного жилья, некоторые обозначены как "резерв".
В МУГИСО заверили: вся информация по сделкам с неразграниченными участками находится в открытом доступе. Правда, открыт он не для всех. Так, на сайте Открытого правительства Свердловской области доступ к этим данным ограничен. При этом, согласно "Анализу использования неразграниченных земель в городе Екатеринбурге", составленному в 2020 году сотрудниками Уральского государственного аграрного университета, большинство сделок по таким участкам проходит без аукционов. А горожане узнают об этом, когда за их окнами вырастает котлован или строительный забор.
Загадочный забор на участке в Ботаническом микрорайоне. Фото предоставлено читателями "Уралинформбюро"
Один из таких заборов в начале нынешнего марта появился "из ничего" в микрорайоне Ботаническом, на пересечении улиц 8 Марта и Юлиуса Фучика. Ранее там располагался небольшой сквер, а в углу – автозаправка и паркинг. Участок не государственный, не муниципальный и не частный: в графе "форма собственности" на карте Росреестра стоит прочерк. Арендатор (компания "Инвест-Строй", ныне ООО "Ботаника", связанное с тюменским девелопером "Ньютон"), арендодатель – МУГИСО.
Участок был сдан в аренду еще в 2016 году. Все это время земля простаивала "порожняком", причем, судя по данным областного арбитража, владелец периодически допускал крупные задолженности по арендной плате. Тем не менее МУГИСО продлило договор аренды до 2026 года. Возможно, поэтому участок и "озаборили": надо же показать арендодателю видимость бурной деятельности!
В администрации города заверили "Уралинформбюро", что никаких разрешений на строительство на этой территории не выдавали. Да и строить на участке ничего нельзя, он предназначен для межрейсовой стоянки междугородних автобусов. Что же там собираются возвести? По информации жителей домов на улице Юлиуса Фучика, здание для отдыха водителей междугородних автобусов. "Межгородом" заведует государственное бюджетное учреждение "Свердловское областное объединение пассажирского автотранспорта". Обнаружить в списке госзакупок, в которых принимала участие организация, торги по такому объекту корреспонденту агентства не удалось.
Жители Ботанического уверены: владелец участка хочет строить на этом участке "иной объект, чем предусмотрен договором аренды". В данный момент граждане готовят обращение в прокуратуру, чтобы выяснить, был ли аукцион по участку, почем продлена аренда – и в случае выявления нарушений добиться признания договора недействительным.
Президент Национального объединения строителей (НОСТРОЙ) Антон Глушков заверил "Уралинформбюро": массовое "кулуарное" распределение таких участков невозможно. При этом на практике действительно наблюдаются случаи, "когда органы местного самоуправления превышают свои полномочия, предоставляя земельные участки лицам, не имеющим на это права".
По словам Глушкова, неразграниченный статус земли не отменяет требования застраивать ее, согласно регламенту градостроительной и функциональной зон, а также документам территориального планирования. Все бы ничего – только вот разрешенное использование участка, параметры функциональной зоны, в которой он находится, и документы территориального планирования нередко могут "конфликтовать".
Участок у Чусовского озера, обозначенный на карте Росреестра (рисунок вверху) как земля для строительства МКД, на поверку оказался... болотом
Например, два огромных (более 377 000 квадратных метров) неразграниченных "надела" в планировочном районе Калиновский севернее озера Шарташ по типу разрешенного использования – ИЖС, по градзонированию – "зона фактического использования", а по Генплану-2045 – "смешанная и общественно-деловая застройка". В данный момент участок "фактически" никак не используется – там находится залесенная пустошь. А значит, ничего не мешает вместо ИЖС воткнуть высотный офисник, сославшись на Генплан.
Можно поставить жилую "свечку" на участке севернее озера Чусовское, который в Правилах землепользования и застройки обозначен как "зона природных и озелененных территорий" (Р-3), а по факту – болото Медное. А почему нет? Ведь разрешенное использование этого участка – "строительство многоквартирного дома", если верить карте Росреестра!
Жители Ботаники пытаются достучаться до совести застройщиков "шершавым языком плаката"
"Контроль за освоением земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена, а также изъятие земельных участков осуществляются в соответствии с Земельным кодексом Российской Федерации", – лаконично сообщили "Уралинформбюро" в областном Мингосимуществе. Очевидно, имеется в виду п.8 ст.71 ЗК РФ, где прописан алгоритм действий надзорных органов в случае выявления незаконной стройки на неразграниченном участке. Алгоритм простой: выявили нарушение – направили уведомление в ДОМ.РФ. Но ДОМ.РФ не может изымать участки иначе, чем через суд. А суды имеют свойство затягиваться на годы.
"Наличие в городе неразграниченных земель никому большой выгоды не приносит, – считает доцент Уральского аграрного университета Ирина Старицына. – Их существование – результат недоработки, элементарно не хватает денег отмежевать все земли. Кроме того, за эти земли не идет налог в бюджет. А это прямые потери".
Евгений СУСОРОВ