Компас инвестора от «Метриум»: Обзор новых проектов «старой» Москвы для инвестиций в III квартале 2021

Эксперты «Метриум» проанализировали новые проекты застройки «старой» Москвы в III квартале 2021 с точки зрения инвестиций в них. За прошедшие три месяца в продаже появились в основном качественные высокобюджетные проекты, поэтому в целом выбор у инвестора большой, хотя в большинстве случаев стартовый уровень цен в них был очень высокий относительно рынка.

На основе оценки уровня цен, транспортной доступности, локации, надежности застройщика и других критериев эксперты компании «Метриум» определили лучшие новостройки для вложений. По каждому критерию инвестиционной привлекательности новый проект получил балл (от 1 до 5), после чего всем новинкам рынка присваивается рейтинг (подробное описание методики см. ниже).

Какие проекты III квартала 2021 наиболее привлекательны для инвестиций

1. «Level Мичуринский»

В III квартале московские девелоперы начали продажи в 22 проектах новостроек «старой» Москвы. Из них первую позицию рейтинга самых интересных для вложений, по версии аналитиков «Метриум», занял жилой комплекс бизнес-класса «Level Мичуринский». Его реализацией занимается девелоперская компания Level Group. Проект набрал 32 из 44 возможных баллов, то есть качественный уровень комплекса оценивается в 73% от гипотетического идеального для инвестиций проекта.

«Level Мичуринский» состоит из 11 высотных башен и включает квартиры. Комплекс возводится в районе Очаково-Матвеевское на Западе Москвы. Проект предусматривает собственную школу и детский сад, а также редкие форматы квартир, включая пентхаусы с потолками от 3,9 до 6,3 метров. Застройщик благоустроит 4,7 гектаров прилегающей к комплексу территории, построит видовой мост и вертикальную многоуровневую детскую площадку.

Сильные стороны комплекса – это благоприятное окружение (Очаковский парк, Парк Олимпийской деревни), неплохая транспортная доступность (рядом проходит новая ветка метро и Мичуринский проспект).

Есть и слабые стороны. Первая – стартовый средний уровень цен в проекте около 380 тыс. рублей за кв. м, что сопоставимо с другими аналогичными комплексами в локации. Минимальная стоимость квартиры составляет 10,5 млн рублей за студию площадью 22 кв. м. Второй минус с точки зрения инвестора – масштаб. Общая площадь застройки насчитывает 235 тыс. кв. м (реализация запланирована в 3 очереди, первая очередь состоит из трех корпусов), а это значит, что у инвестора будет много конкурентов.

2. ЖК «Интонация»

Вторую позицию рейтинга занял жилой комплекс бизнес-класса «Интонация» (ул. Щукина, 7А), который возводит в районе Щукино Северо-Западного административного округа компания «Мангазея Девелопмент». Аналитики «Метриум» присудили комплексу 25,3 из 44 баллов инвестиционной перспективности (качественный уровень – 57%).

ЖК «Интонация» представляет собой два башенных корпуса, объединенных в основании стилобатом, образующим закрытый двор-сад. Застройщик предлагает квартиры с камином, окнами в ванной комнате, а также высокими потолками до 5,2 метров. Самая сильная сторона проекта – окружение. Всего в 200 м находится Всехсвятская роща, в 250 м – благоустроенный Щукинский лесопарк, в 1 км – зеленый массив природно-исторического парка «Покровское-Стрешнево». У комплекса сравнительно небольшой масштаб – общая площадь 30 тыс. кв. м. Также «Интонация» удачно расположена всего в 13 минутах ходьбы от ближайшей станции метро и в 15 минутах езды до ТТК.

Уровень стартовых цен относительно низкий. Средняя стартовая стоимость квадратного метра составляет 320 тыс. рублей (при средней по аналогичным объектам округа – 390 тыс. рублей). Минимальная стоимость квартиры в продаже – 15,7 млн рублей за 48 кв. м.

3. Клубный дом Little

Третью позицию рейтинга занял комплекс апартаментов бизнес-класса «Клубный дом Little» (25 баллов или 57% по возможному уровню качества). Его строит в Даниловском районе ЮАО компания Era Developer.

Клубный дом включает 25 апартаментов площадью от 33 кв. м до 86 кв. м. Все они передаются покупателям с полной отделкой. На первом этаже комплекса предусмотрены апартаменты с собственным патио, а на втором этаже находятся большие, двухуровневые помещения с высотой потолков до 3,5 метров. Примечательно, что на территории комплекса предусмотрены 25 машино-мест, которые входят в стоимость апартаментов.

Первое преимущество проекта – расположение. Рядом с комплексом находится удобный выезд на Павелецкую набережную, откуда всего за шесть минут можно добраться до Садового кольца, а до ТТК – за 4 минуты. Второе преимущество – действительно клубный формат. Общая жилая площадь комплекса составляет всего 1 тыс. квадратных метров.

Минус – уровень цен на старте достигает 447 тыс. рублей за кв. м, что немного выше средней по району (446 тыс. рублей за кв. м). Минимальная стоимость апартамента – 23,7 млн рублей за 56 кв. м.

Эксперты «Метриум» отмечают, что в верхнюю десятку новых проектов по уровню инвестиционной привлекательности вошли в основном комплексы высокобюджетного сегмента. Это четыре проекта бизнес-класса, один премиальный и один элитный комплекс

«Мы видим, что практически все новые проекты стартуют с высокого уровня цен, который сопоставим с готовыми новостройками в локации, – комментирует Надежда Коркка, управляющий партнер компании «Метриум» (участник партнерской сети CBRE). – В таких условиях инвестору следует уделять больше внимания содержанию концепции и другим качественным характеристикам. Именно они привлекают клиентов, особенно в высокобюджетном секторе рынка. Для многих из них цена не является приоритетом – они всё чаще хотят приобрести вместе с жильем какой-либо нестандартный формат квартир или доступ к определенной локации».

Методика анализа:

1. Проекты оцениваются по семи критериям по балльной системе: цена, транспортная доступность, удаленность центра, окружение, масштаб, надежность девелопера, концептуальная новизна.

2. Оценки разделяются на две группы. В первую (условно – «инвестиционные критерии») вошли стоимость новостройки и её масштаб. Это главные для инвестора критерии поиска: чем дешевле объект по сравнению с конкурентами по соседству, тем больше шанс заработать на росте его стоимости. Масштаб новостройки влияет на уровень конкуренции: чем меньше жилой комплекс, тем меньше конкурентов у инвестора при перепродаже квартиры или сдачи её в аренду. Инвестиционные критерии теперь умножаются на коэффициент, который существенно увеличивает их вес в итоговом балле.

Вторая группа – потребительские критерии (транспортная доступность, окружение, инфраструктура, удаленность от центра, новизна концепции). Они влияют на ликвидность объекта прежде всего с точки зрения конечного покупателя или арендатора. Поскольку их много, чтобы предотвратить искажение конечного балла, теперь эти критерии умножаются на понижающий их вес коэффициент в итоговой оценке.

Доля «инвестиционных» баллов составляет 80% с коэффициентом пересчета 3,52, а доля «потребительских» – 20% с коэффициентом пересчета 0,26.

3. Чтобы оценить риски инвестора, аналитики изучают ликвидность проекта и его историю. Для этого используются коэффициенты, которые отражают два возможных риска:

– Риск низкой ликвидности проекта, то есть экспертно оценивается вероятность длительного поиска покупателя для квартиры или апартамента. Коэффициент принимает значения от 0 до 1, где 1 – ликвидное предложение, а 0 – вариант недвижимости, для продажи которой на вторичном рынке по средней цене вероятно уйдет больше 6 месяцев.

– Риск остановки проекта или переноса срока ввода. Коэффициент принимает значения от 0 (были остановки продаж на длительное время, проект выходил повторно на рынок) до 1 (новый проект). Показатель не является прогнозом, а отражает только историю проекта.

Ранее полученные и взвешенные баллы умножаются на коэффициенты риска.