Девелоперы Санкт-Петербурга готовы тряхнуть стариной
Какие бы экономические сложности не терзали нашу страну, жилплощадь в историческом центре Санкт-Петербурга по сей день остается одним из пожеланий обеспеченных покупателей, которые находятся в достаточном количестве. Лимиты свободных земель здесь давно исчерпаны, неудивительно, что территории под застройку взлетели в цене настолько, что реконструкция старинных зданий для инвесторов снова выглядит интересной.
Свободной земли в центре Северной столицы нет и не предвидится. Приходится работать с тем, что есть – перестраивать подходящие дома в отели, бизнес-центры или элитное жилье. Есть, конечно, мнение, что такими темпами Санкт-Петербург потеряет свое историческое лицо. Но, давайте смотреть правде в лицо: с теми развалюхами, что растут в городе как грибы после дождя, а с каждым годом приходят во все более плачевное состояние, облик Петербурга вместо шарма объекта Всемирного наследия Юнеско обретает черты забулдыги, пребывающего в вечном запое. Как едко отметил блогер Илья Варламов:
- Когда ты выходишь с Московского вокзала и окунаешься в этот мир хаотичной парковки, бесконечной рекламы каких-то проституток, нечищеных тротуаров и всего остального… И ты понимаешь, что стоят эти разрушенные здания с выжженными окнами, с какими-то бездомными там, эти разрушающиеся памятники архитектуры, что абсолютно ничего не меняется.
А причина подобного запустения проста: почетный статус памятника дает зданию не билет в лучшую жизнь, а стоп-карту в нынешнюю. Ведь, чтобы просто его привести в порядок, приходится проходить кучу согласований, а в итоге работы выливаются в бешеную сумму. Платить такую инвесторы, естественно, не желают, а в городском бюджете на подобное попросту денег не напасешься. И когда, к примеру, градозащитники пытаются и без того более чем длинный список объектов культурного наследия пополнить на пару десятков зданий, возникает вопрос: а за чей счет планируется банкет? Вряд ли кто из горожан согласен отказаться от прилично оборудованной поликлиники в своем районе или дополнительной школы, чтобы ребенок не был 38-м учеником в классе. И все для того, чтобы дому у Невы, где когда-то целых полтора года писал свои вирши известный писатель, поменяли фундамент и крышу за миллионы миллионов. В доме том, кстати, проживать может всего-то три десятка человек, в то время как школа и поликлиника улучшили бы положение как минимум тысячи.
Но в ситуации, когда сносить исторические здания нельзя, у девелоперов остается лишь один вариант – их реконструкция. И этот вариант на сегодня один из самых выгодных. При этом эксперты считают, что массовым такой тренд не станет, слишком много подводных камней: огромные траты, сложности с согласованием, а главное – потенциальная конфронтация с градозащитниками. Они-то в Санкт-Петербурге чувствуют себя как рыба в воде. Несет ли их чрезмерная активность пользу для внешнего облика города? Скорее нет, чем да. Конюшенное ведомство – прямое тому подтверждение. Комплекс зданий в центре мегаполиса сегодня пребывает в удручающем состоянии. Со стороны Конюшенной площади так и не скажешь – сработала доблестная работа мэрии по украшению города к Новому году. Разве кто-то догадается, что под этими нарядными праздничными картинками прячется осыпающаяся стена и разваливающийся фундамент?
Но стоит обойти ведомство со стороны канала, баннеры заканчиваются и исторический памятник предстает во всей своей красе. Конюшенному ведомству три сотни лет, и сегодня оно на них и выглядит. А ведь все могло быть совсем иначе, если бы не усилия градозашитников и недостаток политической воли со стороны администрации. Активисты в Питере – постоянная угроза, девелоперы попросту стараются не связываться с теми зданиями, на защиту которых те могут встать стеной.
- Остальные риски носят больше технический характер и всегда преодолимы той или иной ценой, — уверен вице-президент по инвестициям консалтинговой компании Knight Frank St. Petersburg Николай Пашков. - А вот противодействие градозащитной общественности может обернуться судебными разбирательствами, что способно надолго затянуть срок реализации проекта. И таких примеров немало.
Сами представители градозащитного сообщества, правда, утверждают, что проблемы возникают только у тех застройщиков, которые покупают исторические объекты, чтобы их снести, хотя снос запрещен законом. Вот только в случае с Конюшенным ведомством, когда нашелся инвестор, эта схема дала сбой. Что апарт-отель, что общественное пространство не предполагали уничтожения стен, их просто в рамках дорогостоящего проекта собирались привести в порядок. В настоящее время мы имеем просто умирающий памятник федерального значения и довольные лица активистов вокруг: а как же, смогли, отстояли! Руины же радуют глаз куда больше, чем работающие торговые центры и привечающие туристов отели, или нет?
- Так называемая градозащита погубила гораздо более исторического наследия, чем девелоперы, — считает вице-президента ГК Springald Виталий Никифоровский. — Посмотрите на здания Конюшенного ведомства или здание на Большой Пушкарской, 7 (так называемый дом Басевича), или на пустырь на улице Сытнинской, 9–11. Пройдите по объектам, которые они так яростно защищают. И ничего, кроме разрухи и запустения, вы там не увидите. Градозащита — это уже давно не про добрые дела, а про деньги и политику. Какие-то объекты они яростно защищают, набирая политические очки, а про какие-то, если выгодно, скромно молчат.
Основатель «Архитектурной мастерской Б2» Феликс Буянов главной проблемой в Петербурге видит «трагический отрыв федеральной нормативной документации от петербургских реалий». Многие исторические здания мегаполиса невозможно приспособить под современное использование с соблюдением норм пожарной безопасности и санитарно-эпидемиологических требований и одновременно с соблюдением охранного законодательства, как федерального, так и регионального, уверен архитектор. Варианты? Буянов считает: «Петербург как минимум в пределах исторической части города — объединенной охранной зоны — должен сохраняться и развиваться по своему особому градостроительному законодательству, как например, это позволено Москве».
Согласен с ним генеральный директор ООО «ИСП Геореконструкция» Алексей Шашкин, назрела разработка специального свода правил, посвященных обеспечению механической безопасности памятников:
- Задумаемся, что такое коэффициенты запаса в наших нормах? Это коэффициент на незнание: недоброкачественные строительные материалы, неточные расчетные схемы, недоисследованные грунты, брак при строительстве. От этих ошибок (до некоторого предела) и страхуют нормативные коэффициенты запаса. Но памятник, простоявший уже много десятилетий или столетий, самим фактом своего существования демонстрирует, что этих ошибок оно избежало, что его конструкция жизнеспособна. Во многих случаях достаточно только отремонтировать (отреставрировать) поврежденные временем конструктивные элементы — и они простоят еще сто лет.
Несмотря на то, что споры продолжаются, не останавливается и работа. Генеральный директор Colliers в Санкт-Петербурге Андрей Косарев считает, что чаще всего проекты реконструкции предполагают создание коммерческого объекта (зачастую офисного), если позволяет площадь с возможным включением торговой функции или общественных пространств. А в коронавирусное время на рынке закрепился тренд создания апарт-отелей и жилых лофтов посредством реконструкции. К примеру, Orange Group за 2021 год реализовала пять объектов площадью 2-3 тыс. кв. м для создания сети апарт-отелей бренда IZZZI. Maslov Group выкупила здание бывшей школы на Черной речке и превращает его в апарт-отель Park Side. VALO поставила на рынок новый апарт-отель UNO на Лиговском проспекте. «Ланселот» приобрела историческое здание на Конюшенной площади, где ранее был запланирован комплекс элитных апартаментов Cheval Court.