«Метриум»: Пресненский район – не только Сити и Белый дом

С 2017 года Пресненский район стабильно занимает первое место по объему сделок в новостройках ЦАО. Более того, он является одним из лидеров округа по темпам развития деловой, социальной и транспортной инфраструктуры. Эксперты «Метриум» рассказывают об одном из самых востребованных районов центра столицы.

Общие сведения

Пресненский район расположен в северо-западной части ЦАО и граничит сразу с двумя округами – САО и СЗАО. Это самый большой (11,7 кв. км) и самый населенный район центра столицы (порядка 126 тыс. человек). Через него проходят крупные магистрали: Звенигородское шоссе, улицы Красная Пресня, Большая Никитская, 1905 года, а также Садовое и Третье транспортное кольца. Кроме того, в границах Пресни размещены сразу девять станций метрополитена, две станции МЦД и две – МЦК.

Востребованность

Пресненский по праву считается одним из самых востребованных районов ЦАО. В 2021 году в расположенных на его территории проектах было заключено более 1,2 тыс. ДДУ, что позволило району занять первое место в Центральном административном округе по количеству сделок во всех сегментах. Стоит отметить, что почти половина из них была заключена в новостройках бизнес-класса. Более того, по объему предложения в таких комплексах Пресня входит в топ-15 районов «старой» Москвы.

Наблюдаемый в последние 10-15 лет рост популярности Пресненского района вызван джентрификацией локации и появлением новых востребованных проектов как на рынке жилья, так и крупных бизнес-кластеров. Если в начале двухтысячных существенную часть территории района занимали бывшие промышленные предприятия, то сейчас на их месте расположились современные жилые и деловые кварталы со всей необходимой инфраструктурой.

«Западная часть Пресненского района представляет собой яркий пример редевелопмента городских пространств, – отмечает Дмитрий Железнов, коммерческий директор «Кортрос-Москва» (девелопер ЖК Headliner). – За прошедшее время она значительно преобразилась, став одним из центров притяжения деловой активности и востребованной высокобюджетной локацией».

Деловая инфраструктура

Другая причина популярности Пресненского района – развитая деловая инфраструктура. В его границах сосредоточено сразу несколько крупных таких кластеров. Безусловно, самый известный из них – Москва-Сити, представляющий собой настоящий «город в городе». В нем расположены федеральные и московские органы власти, офисы крупнейших российских и международных компаний. Недалеко от Сити расположены и два других кластера – Центр международной торговли и Трехгорная мануфактура. Последний комплекс интересен тем, что представляет собой скрупулезную реконструкцию исторических строений. Благодаря этому удалось сохранить запоминающуюся промышленную архитектуру и при этом создать современное деловое пространство.

Стоит отметить, что органы власти располагаются не только в границах Сити. Так, именно в Пресненском районе находятся Белый дом (здание Правительства РФ), офисы Федеральной антимонопольной службы, Министерства природных ресурсов и экологии, Росимущества, а также представительства ряда регионов.

Социальная инфраструктура и культура

Пресненский район отличается высокой обеспеченностью социальной инфраструктурой, что важно для семейных покупателей. В его границах расположены 9 крупных образовательных комплексов (в том числе известные высоким качеством образования Романовская школа и школа № 2123 имени Мигеля Эрнандеса), ряд ВУЗов (МГЮА, Московская государственная консерватория имени Чайковского, Литературный институт имени А. М. Горького, ГИТИС, факультеты Военного университета, Медицинской академии имени И. М. Сеченова, МГППУ), 9 государственных и более 10 частных учреждений здравоохранения.

По наличию объектов культуры Пресненский район занимает одно из лидирующих мест в ЦАО. В его границах расположены более 10 театров, в том числе МХАТ имени Горького, Московский драматический театр имени Пушкина, театр имени Маяковского, театр «У Никитских ворот». Кроме того, в районе находятся порядка 15 музеев, в том числе дома-музеи К. С. Станиславского и А. П. Чехова, музеи-квартиры М. А. Булгакова и А. Н. Толстого. Именно на Пресне размещается Московский зоопарк, который считается одним из старейших в Европе и входит в десятку посещаемых зоопарков в мире. Кроме того, на Садовой-Кудринской улице расположен крупнейший в России планетарий.

Зеленые насаждения

По площади зеленых насаждений (34 гектара) Пресненский район занимает второе место в ЦАО, уступая только Хамовникам. В основном они сосредоточены в западной части Пресни: это парки Декабрьского восстания, «Красная Пресня» и «Красногвардейские пруды».

Перспективы

Западная часть Пресненского района попадает в границы «Большого Сити», территория которого превысит 3 тыс. га. Он затронет сразу четыре административных округа: ЦАО, ЗАО, СЗАО, САО.

Проект предусматривает масштабное преобразование городского пространства. Во-первых, продолжится децентрализация деловых локаций и создание новых точек притяжения, в том числе вне границ Третьего транспортного кольца. Например, на месте пятиэтажной застройки в микрорайоне «Камушки» появятся современные небоскребы и общественные пространства. Во-вторых, запланировано вовлечение в оборот ряда неиспользуемых территорий, в том числе бывших промзон. В-третьих, будет выполнено благоустройство (в том числе Пресненской и Шелепихинской набережных) и сформированы новые рекреационные зоны.

Все перспективные проекты на территории Пресненского района можно разделить на три большие группы. Первая – высокобюджетные проекты в кластере «Патриаршие пруды-Никитские ворота», в том числе предполагающие реконструкцию и реставрацию исторических зданий. Вторая – освоение площадок внутри Москвы-Сити и на прилегающих территориях. Третья – вовлечение бывших промышленных и производственных зон.

Движение вверх: первичный рынок Пресненского района

Пресненский район занимает первое место в ЦАО по объему предложения сред всех сегментов первичного рынка. В январе 2022 года на Пресне было представлено 14 новостроек: 2 проекта бизнес-класса, по 6 – премиум-класса и элитного сегмента. Экспозиция насчитывала 541 лот (265 квартир и 276 апартаментов) общей площадью 72,7 тыс. кв. м. Средняя стоимость квадратного метра в январе 2022 года – 768 тыс. рублей. За год данный показатель увеличился на 35,9%, за пять лет – на 86%. Стоит отметить, что по приросту средней цены квадратного метра с 2017 года Пресненский район занимает четвертое место в ЦАО, уступая только Якиманке, Тверскому и Басманному.

Все новостройки Пресни сосредоточены в трех основных кластерах. Первый, «Большая Никитская-Патриаршие пруды» включает в себя проекты премиального и элитного сегмента, в том числе реконструированные здания. Второй, «Пресня-Тишинка», состоит как из среднеэтажных (5-16 этажей), так и высотных корпусов (21-25 этажей). В третьем, «Сити», преобладают небоскребы, однако представлены и дома средней этажности.

Стоит отметить, что 5 из 14 новостроек Пресненского района представляют собой здания высотой выше 100 метров. Это позволяет сформировать запоминающийся облик района и привлечь покупателей, заинтересованных в проживании именно в небоскребах.

Одним из наиболее востребованных проектов Пресни выступает квартал жилых небоскребов бизнес-класса Headliner. В 2021 году в нем было заключено более 550 сделок, что позволило комплексу войти в топ-15 самых продаваемых новостроек бизнес-класса.

«Наш проект стабильно входит в рейтинг наиболее востребованных у покупателей комплексов бизнес-класса с 2018 года, – комментирует Дмитрий Железнов. – Во-первых, в локации попросту нет аналогичных продуктов, обладающих таким же сочетанием цены и качества. Во-вторых, каждый из десяти корпусов высотой от 5 до 53 этажей отличается выразительным внешним видом и при этом органично вписывается в общий ансамбль. В-третьих, мы предусмотрели разнообразие планировочных решений: клиенты могут выбрать из 40 различных вариантов, в том числе классической планировки и евроформата, распашных и линейных квартир, а также лотов с панорамным видом».

«Благодаря разнообразию представленных на первичном рынке вариантов Пресненский район подходит как для семейных покупателей, так и для молодых профессионалов, ищущих жилье недалеко от крупных деловых кластеров, – резюмирует Надежда Коркка, управляющий партнер компании «Метриум» (участник партнерской сети CBRE). – Более того, благодаря проекту «Большого Сити» и редевелопменту ряда бывших производственных территорий локация не только сохранит свою привлекательность, но и станет еще более востребованной благодаря появлению новых интересных проектов от топовых девелоперов».