Лайфхак от «Метриум»: Новогодние уловки застройщиков – как отличить реальную выгоду от мнимой

В преддверии Нового года, стремясь увеличить покупательскую активность в условиях падающего спроса, практически все девелоперы объявили о начале праздничных скидок. Если раньше клиенты могли рассчитывать максимум на 10-15%, то в нестабильном 2022 году их размер ощутимо вырос, достигая порой 35%. Помимо дисконтов, являющихся наиболее действенным инструментом повышения продаж, существуют и другие. Эксперты «Метриум» рассказывают, как разобраться в этом многообразии и не стать жертвой ложных надежд.

Лучшее время для покупки

Продажи новостроек в 2022 году вовсе не стали худшими за всю историю рынка – недостаточными они выглядят лишь на фоне ажиотажного спроса двух предыдущих лет. Однако застройщики успели привыкнуть к этому уровню и заложили его в свои финансовые модели. Тем не менее спрос оказался на 37% ниже, чем в прошлом году. Поэтому сейчас, не видя желаемых результатов, девелоперы готовы и на беспрецедентные скидки, и на прочие уступки. И если раньше дисконт свыше 15% мог насторожить клиента, то теперь это не является показателем того, что с проектом не все гладко, – это норма нового времени. Но применительно к дисконтам есть свои нюансы.

Правда или ложь?

Главное – разобраться, как отличить настоящую скидку от рекламного хода. Чтобы оценить выгоду покупки жилья по акции, желательно отслеживать динамику цен у интересующих застройщиков, а также смотреть на стоимость аналогичных объектов в том же районе.

Обязательно следует сравнить цены сентября-октября и те, которые предлагаются застройщиком сегодня, со скидкой. Может оказаться и так, что текущий прайс будет либо таким же, либо даже выше. То есть анонсируемые скидки – это фикция, поскольку сначала застройщик завысил цену, а в период распродажи снизил.

«Вот тебе, боже, что нам негоже»

Бывает, что под видом акции застройщики пытаются продать проблемные или не самые популярные лоты (например, с плохой планировкой, неудачным видом из окна, многокомнатные). Поэтому всегда уточняйте, на какие конкретно объекты распространяется скидка, особенно если на сайте проекта указано абстрактное – «определенный пул». Часто по льготной стоимости компания продает всего несколько квартир, надеясь, что за счет наплыва покупателей остальные удастся реализовать уже по обычной цене.

Также посмотрите, что за примерно те же деньги предлагают другие девелоперы – очень вероятно, что вы найдете квартиру мечты в другом ЖК и при этом не будете ограниченны в выборе.

Сводим к нулю

Самой популярной в уходящем году оказалась околонулевая ипотека, условия по которой скоро будут изменены – планируется поднять минимальный порог ставок. Поэтому в декабре еще можно успеть взять ипотеку по ставке 0,01-0,1% годовых. Но учитывайте, что такие субсидированные предложения вовсе не являются аналогом дешевого кредита, поскольку цена квартиры при этой ставке повышается на 15-20%. Однако удобство данных программ в том, что они обеспечивают заемщику комфортные ежемесячные платежи в течение всего срока кредитования. Если вы не планируете погашать ипотеку досрочно, это удобный вариант, не обременительный для семейного бюджета.

Но тоже оценивайте риски. Посмотрите, насколько дороже будет стоить квартира, купленная по субсидированной ставке, по сравнению с обычным прайсом. Если разница превышает 20%, лучше поискать другие условия. Бывает и так, что низкая ставка действует только в первые несколько лет выплат, а потом волшебным образом превращается в рыночную.

Отдадите потом

Приобретение жилья в рассрочку означает поэтапную оплату стоимости квартиры. Застройщики все более активно внедряют такие предложения, а перед Новым годом могут менять их условия на более выгодные.

Но, подбирая подходящий вариант, учтите, что есть важный нюанс. Если вы видите, что период выплат выходит за рамки срока сдачи дома в эксплуатацию, прописанного в ДДУ, то это уже не рассрочка, а какая-то сложная форма кредитования с непонятной перспективой. Дело в том, что денежные отношения между застройщиком и дольщиком после того, как ключи переданы и акт подписан, прекращаются. Возможно, в будущем и появятся прозрачные механизмы, позволяющие застройщикам предоставлять рассрочку на длительный период. Однако пока такие варианты не имеют отлаженных схем, регулируемых на законодательном уровне. Поэтому, когда вас начинают заманивать долгой беспроцентной рассрочкой, включайте подозрительность на максимум.

«Дорог не подарок, а внимание»

При покупке жилья данный принцип не работает по той простой причине, что бонусы, предлагаемые застройщиками, могут кардинально отличаться по своей ценности. Шуткой десятилетия стал рекламный слоган одного известного девелопера, который надолго запомнился москвичам: «Купи квартиру и получи бейсболку в подарок!». Понятно, что это был маркетинговый прием на грани фола, но компания тем не менее в разы повысила узнаваемость своего проекта.

Сегодня к такому прибегают гораздо реже, но вы все равно можете после сделки получить только символическую бутылку шампанского или вовсе ничего. Зачем вам это, если есть более щедрые игроки рынка, готовые предлагать действительно полезные подарки? Например, купив квартиру, вы можете дополнительно получить машиноместо, бесплатную отделку или мебель по индивидуальному дизайну. Безусловно, это не должно становиться решающим доводом при выборе жилья, но тем не менее такие бонусы не только приятны, но и позволяют существенно сэкономить. 

«Обещать – не значит жениться»

Когда вы придете в офис продаж накануне Нового года, вас будут завлекать не только скидками, субсидированными ставками, рассрочкой и подарками, но и красивыми рассказами о том, как комфортно вам будет жить в новом доме с благоустроенной территорией, по которой будут чуть ли не павлины возле золотых фонтанов гулять. Здесь работает обычный принцип «не похвалишь – не продашь». При этом нужно понимать, что все, что обещано на словах или в рекламе, но не прописано в договоре долевого участия (ДДУ), может выполняться застройщиком далеко не в полном объеме.

И когда вы придете получать ключи и не обнаружите заявленных «плюшек», ваши претензии никто не воспримет всерьез. Вам ответят что-то вроде: «Иван Иванов, который вам все это обещал, у нас давно не работает. К нему и предъявляйте свои требования. Вы получаете ровно то, что прописано в договоре». Отсюда вывод – внимательно читайте все пункты ДДУ до его подписания.

«Все акционные предложения, несмотря на предпраздничный ажиотаж, нужно рассматривать без эмоций и брать во внимание прежде всего реальную рыночную стоимость приобретаемой квартиры, – подводит итоги Надежда Коркка, управляющий партнер компании «Метриум». – Оцените ее ликвидность, переплату по кредиту и размер ежемесячного платежа при субсидированной ипотеке, а также совокупную стоимость покупки с учетом всех бонусов. И не поддавайтесь на примитивную маркетинговую уловку, что в январе цены точно вырастут, поэтому покупать нужно здесь и сейчас: в условиях относительно невысокого спроса это вряд ли произойдет. Принимайте твердое и взвешенное решение».