Компас инвестора от «Метриум»: Обзор новых московских проектов IV квартала 2022 для инвестиций
Комплексы бизнес-класса стали самыми привлекательными для инвестиций на московском первичном рынке по итогам IV квартала 2022 года. К этому сегменту относится 8 из 12 проектов в инвестиционном рейтинге аналитиков компании «Метриум», включая три лучших. Примечательно, что в IV квартале укрепилась тенденция на предоставление девелоперами дисконта на старте продаж. Его размер достиг 27,2%, что на 8 п.п. больше, чем в III квартале. В свою очередь еще год назад цены в новых проектах, напротив, на 5% превышали среднерыночные.
На основе анализа уровня цен, транспортной доступности, локации, надежности застройщика и других критериев эксперты компании «Метриум» определили лучшие новостройки для вложения денежных средств среди новых проектов, которые вышли на рынок в IV квартале 2022 года. По каждому критерию инвестиционной привлекательности проект получил балл (от 1 до 5), после чего всем новинкам рынка был присвоен рейтинг (подробное описание методики см. ниже).
Какие проекты IV квартала 2022 года наиболее привлекательны для инвестиций
В IV квартале 2022 года на первичном рынке столицы открылись продажи в 12 проектах. Из них 8 комплексов относятся к бизнес-классу, три принадлежат к комфорт-классу и один – к премиум-классу. На их долю приходится 4,1% от общего объема предложения на московском рынке первичного жилья.
1. «ОМ»
Первую позицию в рейтинге самых привлекательных для вложений новых девелоперских проектов в Москве занял комплекс бизнес-класса «ОМ» в районе Очаково-Матвеевское (ЗАО). Этот жилой комплекс представляет собой два корпуса высотой 23 и 24 этажа. Проект реализует застройщик «Трансстройинвест». У компании есть опыт реализации девелоперских проектов. Срок ввода ЖК «ОМ» – 2025 год.
Квадратный метр здесь обойдется в среднем в 310 тысяч рублей при средней цене по локации, где строится комплекс, 373,9 тысяч рублей (456,5 тысяч рублей – в бизнес-классе). Таким образом, дисконт на этапе «котлована» составляет, как минимум, 17,1%. Минимальный бюджет покупки – 10 млн рублей за квартиру-студию площадью 28,2 кв. м.
Жилой комплекс «ОМ» отличается хорошей транспортной доступностью. Ближайшая станция метро «Мичуринский Проспект» расположена в 1,2 км от новостройки. С территории комплекса будет легко выехать на Мичуринский проспект, откуда за 20 минут можно добраться до центра Москвы.
Проект реализуется в развитом районе, поэтому в шаговой доступности есть школы, детсады и торговые центры. Любители культурного досуга смогут посещать концертный комплекс «Филармония-2» и Государственный музей обороны Москвы, которые расположены в шаговой доступности от ЖК «ОМ». Кроме того, рядом с жилым комплексом находится несколько «зеленых» зон, включая Очаковский парк и парк Олимпийской деревни.
ЖК «ОМ» набрал 39,3 баллов из 44 возможных, а его качественный уровень для инвестиций оценивается в 89%.
2. «Королева 13»
На втором месте рейтинга располагается апарт-комплекс бизнес-класса «Королева 13», который строится в Останкинском районе (СВАО). Строительство этого восьмиэтажного здания ведет застройщик с 30-летней историей «Патек Групп». Общая площадь объектов, построенных, возводящихся и проектируемых данной компанией, превышает 300 тысяч кв. м. Срок сдачи комплекса «Королева 13» – 2024 год.
Квадратный метр жилья в этом проекте стоит в среднем 342,6 тысяч рублей при средней цене в Останкинском районе 399,3 тысяч рублей (в бизнес-классе – 411 тысяч рублей). Соответственно, дисконт на старте продаж составляет не менее 14,2%. Минимальная стоимость лота – 7,2 млн рублей за апартамент площадью 23,9 кв. м.
Комплекс апартаментов «Королева 13» находится всего в 850 м от станции метро «Улица Академика Королева». Район, где реализуется проект, характеризуется развитой социальной и коммерческой инфраструктурой. Также в непосредственной близости от апарт-комплекса находятся Останкинский парк, музей-усадьба «Останкино» и ВДНХ.
Проект «Королева 13» получил 33,6 из 44 возможных рейтинговых баллов, а его качественный уровень равен 76%.
3. «Перовский парк II»
На третьей позиции рейтинга находится жилой комплекс бизнес-класса «Петровский парк II», возводимый в Савеловском районе (САО) застройщиком «РГ-Девелопмент». Это динамично развивающаяся компания, в портфеле которой сегодня насчитывается более 1,5 млн кв. м недвижимости, включая проекты комплексного развития территорий. Срок ввода ЖК переменной этажности «Петровский парк II» – 2025 год.
Квартиры в этом жилом комплексе в среднем стоят 360,3 тысяч рублей за кв. м при средней цене в районе 391,4 тысяч рублей (в бизнес-классе – 363,7 тысяч рублей). Следовательно, дисконт на начальном этапе строительства сравнительно невелик и колеблется в диапазоне от 1% до 8%.
ЖК «Петровский парк II» находится в 1,2 км от станции метро «Динамо», в 1,1 км от ТТК и 2 км от Белорусского и Савеловского вокзалов. На собственной закрытой территории комплекса будут расположены зеленые зоны, спортивные и игровые площадки, магазины, рестораны и частный детский сад. Рядом со строящимся ЖК есть несколько муниципальных образовательных учреждений, сразу три парка (Петровский, Савеловский и Тимирязевский), «ВТБ Арена», дизайн-завод «Флакон» и фудмолл «Депо».
Жилой комплекс «Петровский парк II» набрал 29,6 баллов из 44, а его качественный уровень составляет 67%.
«Самые привлекательные для инвесторов проекты, реализация которых началась в IV квартале 2022 года, выделяются невысокими ценами на старте продаж: они на 27,2% ниже средних цен в локациях, где строятся эти комплексы, – отмечает Надежда Коркка, управляющий партнер компании «Метриум». – Мы видим, что девелоперы устанавливают сегодня на старте проекта изначально цены ниже среднерыночных, чтобы стимулировать потребительскую активность на фоне неустойчивого спроса. Большинство компаний отказались от подобной практики после перехода отрасли на проектное финансирование, однако специфические обстоятельства 2022 года вынудили застройщиков вновь применять данный маркетинговый инструмент. Дисконт является главным преимуществом комплексов, недавно вышедших на рынок, по сравнению с готовыми новостройками и домами на высокой стадии строительства. Кроме того, застройщики чаще стали реализовывать камерные проекты, а подобный формат привлекателен как для инвесторов, так и для конечных покупателей. Также сохраняется тренд на уменьшение размеров квартир и апартаментов. Средняя площадь жилья 51 кв. м, что на 6,3% меньше, чем в целом по первичному рынку».
Инвестиционный рейтинг новых проектов новостроек Москвы во III квартале 2022 года
Проект | Цены | Масштаб | Близость метро | Близ. ТТК | Удален. от центра | Окружение | Рейтинг девелопера | Риск низкой ликвид. | Риск остановки | Итог | Качеств. уровень |
ОМ | 5 | 5 | 2 | 2 | 2 | 7 | 3 | 1 | 1 | 39,3 | 89% |
Королева 13 | 3 | 5 | 4 | 4 | 3 | 7 | 3 | 1 | 1 | 33,6 | 76% |
Петровский парк II | 4 | 3 | 2 | 4 | 3 | 8 | 2 | 1 | 1 | 29,6 | 67% |
Варшавские ворота | 4 | 3 | 3 | 2 | 2 | 6 | 2 | 1 | 1 | 28,5 | 65% |
Мираполис | 5 | 2 | 5 | 1 | 2 | 0 | 2 | 1 | 1 | 27,2 | 62% |
Level Академическая | 1 | 5 | 5 | 5 | 3 | 6 | 3 | 1 | 1 | 26,8 | 61% |
The LAKE | 1 | 5 | 4 | 2 | 2 | 6 | 4 | 1 | 1 | 25,8 | 59% |
Фили Гарден | 1 | 5 | 4 | 4 | 3 | 6 | 0 | 1 | 1 | 25,5 | 58% |
Голутвинский 10 | 1 | 5 | 3 | 3 | 5 | 9 | 0 | 1 | 0,9 | 23,7 | 54% |
Portland | 1 | 4 | 2 | 3 | 3 | 5 | 5 | 1 | 1 | 22,3 | 51% |
Aist Residence | 1 | 4 | 3 | 3 | 3 | 2 | 0 | 1 | 1 | 20,4 | 46% |
Дзен-кварталы | 1 | 3 | 1 | 1 | 1 | 2 | 5 | 1 | 1 | 16,7 | 38% |
5 – максимальный балл, 1 – минимальный. Отрицательные баллы присуждаются по критерию «Окружение», если рядом с новостройкой находятся промзоны, производства, крупные дорожные развязки и т.п. Баллы выше 5 ставятся за наличие объектов, благоприятно влияющих на проект (парки, инфраструктура).
Источник: «Метриум»
Методика анализа:
1. Проекты оцениваются по семи критериям по балльной системе: цена, транспортная доступность, удаленность центра, окружение, масштаб, надежность девелопера, концептуальная новизна.
2. Оценки разделяются на две группы. В первую (условно – «инвестиционные критерии») вошли стоимость новостройки и её масштаб. Это главные для инвестора критерии поиска: чем дешевле объект по сравнению с конкурентами по соседству, тем больше шанс заработать на росте его стоимости. Масштаб новостройки влияет на уровень конкуренции: чем меньше жилой комплекс, тем меньше конкурентов у инвестора при перепродаже квартиры или сдачи её в аренду. Инвестиционные критерии теперь умножаются на коэффициент, который существенно увеличивает их вес в итоговом балле.
Вторая группа – потребительские критерии (транспортная доступность, окружение, инфраструктура, удаленность от центра, новизна концепции). Они влияют на ликвидность объекта прежде всего с точки зрения конечного покупателя или арендатора. Поскольку их много, чтобы предотвратить искажение конечного балла, теперь эти критерии умножаются на понижающий их вес коэффициент в итоговой оценке.
Доля «инвестиционных» баллов составляет 80% с коэффициентом пересчета 3,52, а доля «потребительских» – 20% с коэффициентом пересчета 0,26.
3. Чтобы оценить риски инвестора, аналитики изучают ликвидность проекта и его историю. Для этого используются коэффициенты, которые отражают два возможных риска:
– Риск низкой ликвидности проекта, то есть экспертно оценивается вероятность длительного поиска покупателя для квартиры или апартамента. Коэффициент принимает значения от 0 до 1, где 1 – ликвидное предложение, а 0 – вариант недвижимости, для продажи которой на вторичном рынке по средней цене, вероятно, уйдет больше 6 месяцев.
– Риск остановки проекта или переноса срока ввода. Коэффициент принимает значения от 0 (были остановки продаж на длительное время, проект выходил повторно на рынок) до 1 (новый проект). Показатель не является прогнозом, а отражает только историю проекта.
Ранее полученные и взвешенные баллы умножаются на коэффициенты риска.