Кто и как покупает элитное жилье в 2025 году

По подсчетам экспертов компании Rariteco, в I кв. 2025 года выручка с продаж высокобюджетных новостроек Москвы составила 45 млрд рублей, что в два раза больше, чем за аналогичный период 2024 года. Этот впечатляющий подъем рынка – не просто количественный скачок, а отражение изменений в портрете покупателя элитного жилья, его мотивации и требований к современной резиденции в столице.

Рынок элитной недвижимости Москвы в начале 2025 года

Начало 2025 года стало периодом беспрецедентного подъема на рынке элитной недвижимости Москвы, демонстрируя резкое ускорение активности. Анализ первых месяцев показывает, что общее число сделок взлетело на 115%, достигнув 206 транзакций по сравнению с аналогичным периодом прошлого года. За этим последовал пропорциональный рост объема реализованных площадей — на 86% (до 25,8 тыс. кв. м), и почти двукратное увеличение суммарной выручки, которая составила порядка 45 млрд рублей.

Однако за этими впечатляющими цифрами кроется сложная картина, отражающая меняющуюся структуру спроса и формирующая обновленный портрет покупателя. Средний чек сделки по рынку в целом немного снизился, составив порядка 218 млн рублей, в то время как средняя цена проданного квадратного метра, напротив, выросла примерно на 6,6% до 1,7 млн рублей. Этот, казалось бы, противоречивый тренд объясняется изменениями в предпочтениях покупателей относительно площади помещений и динамикой цен внутри каждого сегмента.

Структура сделок: покупатели предпочитают большой метраж

Заметнее всего число сделок в относительном выражении выросло в сегменте квартир до 50 кв. м – в пять раз. Однако доля малогабаритных помещений в общем объеме продаж по-прежнему невелика (такие сделки можно назвать «штучными»). Среди более значимых сегментов наиболее впечатляющую динамику показал диапазон помещений 120–140 кв. м, где число транзакций выросло в 3,5 раза. Существенный рост активности наблюдался и в сегментах 50–80 кв. м (более чем в 2,5 раза), 80-100 кв. м (почти в 2,5 раза) и 100-120 кв. м (немногим более чем в два раза), что указывает на выраженный интерес к квартирам средней и выше средней площади. Крупнейший по площади сегмент помещений 160+ кв. м также показал уверенный рост числа сделок на 60%. На этом фоне выделяется диапазон 140-160 кв. м, где рост числа сделок был более умеренным (на 33%), а средний чек и средняя цена проданного квадратного метра даже несколько снизились (примерно на 10-11% и 11-12% соответственно), в то время как в большинстве других сегментов средняя цена за квадратный метр продемонстрировала заметный рост (от 5% в сегменте 160+ кв. м до почти 50% для помещений до 50 кв. м). Такая разнонаправленная динамика ценовых показателей при общем росте активности свидетельствует о сложном взаимодействии спроса и предложения в каждом конкретном сегменте.

Культурная инфраструктура и тихая роскошь

Традиционное ядро покупателей элитного жилья по-прежнему составляют состоявшиеся семейные люди 45+ лет с высоким доходом. Для них это пространство для жизни семьи, зачастую с прицелом на будущее детей или внуков, а также надежная инвестиция и символ статуса. Эти клиенты, часто имеющие опыт путешествий или проживания в Европе, ценят формат клубных домов, приватность и безопасность. Их эстетические предпочтения тяготеют к «тихой роскоши», они интересуются искусством, историей и культурой, и обладают высокими требованиями к удовлетворению духовных потребностей в выбранной локации – музеи, театры, галереи, культурные центры – все это стало не менее важным, чем более «повседневная» инфраструктура для жизни (кафе, рестораны, фитнес-центры и т.п.).

Молодежь, криптовалютчики и «регионалы»

Однако заметным трендом стало омоложение покупателя: на рынок активно выходит поколение 30-45 лет, представленное молодыми предпринимателями и топ-менеджерами. Эти клиенты более динамичны и привносят новые запросы к инфраструктуре и технологиям. Доля этой группы на рынке оценивается на уровне 15-20% от общего числа клиентов. Среди молодых покупателей выделяются криптовалютные бизнесмены, удачно сделавшие вложения в электронные активы много лет назад, а теперь фиксирующие огромные прибыли в покупке элитной недвижимости.

Параллельно растет доля состоятельных выходцев из регионов (в сегменте клубных домов – до 30%). Их мотивация многогранна: это может быть переезд в столицу, частые рабочие визиты или стремление сохранить капитал внутри страны, инвестируя в высококачественные московские активы на фоне геополитической и экономической неопределенности и валютных колебаний. У этой категории покупателей есть особенности с выбором некоторых опций. Так, региональные клиенты часто интересуются видовыми характеристиками лотов, наличием патио и внутренних двориков в резиденциях.

«По любви» или по престижу

Базовым критерием выбора локации остается престиж, поэтому многие клиенты по-прежнему ориентированы на Хамовники, Тверской и Пресненский районы, Якиманку. В то же время эксперты Rariteco отмечают усиление тенденции к выбору района «по любви». Такое решение принимается в силу привычки, личной предрасположенности к локации, в которой у покупателя есть длительный опыт проживания, работы, позитивные воспоминания, соседский круг общения (к таким, например, относится Замоскворечье). Иными словами, на смену приоритету престижа приходит своеобразный локальный «патриотизм». Если покупатели из регионов ориентируются на общие представления о престижности локации, то покупатели-москвичи тяготеют к тем районам, в которых они уже когда-либо проживали, и для них статус отходит на второй план.

Элитная рассрочка ускоряет цены

На рынке элитных новостроек также растет интерес к рассрочке как инструменту финансирования. Порядка 50% сделок в этом сегменте в январе-апреле 2025 года было обеспечено рассрочкой. Как правило, средний срок предполагаемых выплат составляет 1,5-2 года. Первоначальный взнос также довольно доступный – около 20-30% от стоимости объекта недвижимости. Причем застройщики готовы предоставлять рассрочку без процентов, что дополнительно привлекает покупателей. Во многом именно этот инструмент продаж стимулировал высокий спрос на элитные объекты в начале 2025 года, а также рост цен на них.

«Рост числа сделок в элитном сегменте на фоне замедления активности застройщиков может усилить дефицит ликвидных проектов, – прогнозирует Екатерина Борисова, директор по девелопменту компании Rariteco (девелопер делюкс-квартала «Золотой квартал» / Quartier d’Or). – Прежде всего нехватка предложений будет ощущаться на рынке клубных домов, где новинки появляются относительно редко, а ликвидные помещения быстро раскупаются. С начала 2025 года активность покупателей строящихся зданий такого формата ускорилась – число сделок уже составило 25% от общего числа сделок за весь 2024 год. Поскольку конъюнктура для строительства ухудшается, растет стоимость проектного финансирования, старты реализации клубных домов откладываются. Это значит, что спрос будет сконцентрирован в текущих проектах, и потенциальным покупателям не следует откладывать покупку».