Ключи от квартиры и деньги на проект

Ипотечные сделки в I квартале 2025 года упали на 50%, а застройщики заморозили новые проекты – таковы реалии российского рынка жилья из-за высоких ставок. Выход из тупика – в поиске альтернативных источников капитала для девелоперов и новых, гибких схем покупки для граждан. Давид Худоян, генеральный директор Optima Development (девелопер жилого квартала «Прайм Парк»), анализирует, какие нестандартные финансовые инструменты могут оживить отрасль.

Синдицированное кредитование: разделяя риски

Кредитование у одного банка рискованно для крупных девелоперских проектов, особенно на фоне их укрупнения в России. Снизить стоимость займа и риски поможет синдицированное кредитование – совместное финансирование проекта несколькими банками. Один банк, ведущий агент, организует сделку: структурирует кредит, привлекает партнеров и контролирует процесс. При дефиците ликвидности и высоких ставках это привлекательная альтернатива для крупных застройщиков. Такая схема популярна в США, в том числе в строительстве коммерческой недвижимости. В России этот инструмент пока развит слабо, но перспективен из-за роста масштабов проектов, включая реновацию городов целыми кварталами.

Рынок обязательств: «зеленые» облигации и цифровые «квадраты»

Еще одним источником финансирования уже не банковского типа должны стать специализированные облигации. По данным Cbonds, в России всего 240 выпусков облигаций строительных компаний на 1,43 трлн рублей. Российские девелоперы с осторожностью смотрят на этот инструмент из-за ограничений. Скажем, у компании должен быть кредитный рейтинг и отчетность по стандартам МСФО.

Перспективны социальные облигации с участием государства: «зеленые» – для эко-строительства, обычные социальные – для проектов с позитивным общественным эффектом. Такие бумаги привлекают инвесторов, ориентированных на ESG-факторы. Например, в Германии муниципалитеты так финансируют экологичные инфраструктурные проекты, а в Австралии – социальное жилье. Эмитентами могут выступать как власти, так

и застройщики при госгарантиях.

Резервы развития: фонды недвижимости для финансирования жилья

Во всем мире фонды недвижимости (REIT) – компании, владеющие, управляющие или финансирующие доходную недвижимость – играют важную роль в строительстве, особенно жилищном (например, в США). В России их аналог – Закрытые паевые инвестиционные фонды (ЗПИФ), но их потенциал не раскрыт. Чтобы ЗПИФ стали эффективны, как западные REIT, нужен развитый вторичный рынок паев, прозрачность и высокая доходность для инвесторов. Государство, например, через РФПИ (пока не участвующий в жилищных проектах), могло бы стимулировать частные фонды.

Государство: от «ночного сторожа» к активному игроку

В России государство в жилищной сфере часто выступает «ночным сторожем», вмешиваясь лишь иногда. Однако во многих странах государство – активный и постоянный игрок. Так, в США программа LIHTC дает налоговые льготы инвесторам в доступное жилье. В Германии действуют стройсберкассы с участием государства и работодателей, предоставляющие льготные кредиты. В Сингапуре ключевую роль играет госкомитет Housing and Development Board (HDB). Это показывает, что субсидии могут быть постоянными мерами поддержки. В России пример активной роли – московское казенное предприятие «Управление гражданского строительства» (КП УГС), крупный застройщик.

Переосмысление эскроу: строительство и поэтапное раскрытие счетов

Помимо поиска новых источников инвестиций, России нужны иные подходы к работе с покупателями. Нынешняя система эскроу-счетов безопасна для них, но финансово нагружает застройщиков. Мировая практика, особенно в США, предлагает поэтапное раскрытие эскроу-счетов по мере выполнения работ. Это улучшает денежный поток застройщиков, повышает прозрачность для покупателей за счет контроля стройки и снижает риски для кредиторов. Главный вопрос для России – кто и как будет контролировать этот процесс. Вероятно, потребуется внедрение американской модели со специализированной компанией-посредником между банком, застройщиком и инвестором, обеспечивающей технологичность и прозрачность.

Рассрочка от застройщика: не запрещать, а цивилизованно развивать

Одним из ключевых инструментов поддержания спроса на рынке новостроек стала рассрочка от застройщика. Этот механизм, по сути, позволил отрасли избежать более глубокого провала. Однако стихийное развитие этого инструмента породило дискуссии о его регулировании и возможных рисках. Важно понимать, что вместо запретов и чрезмерного «закручивания гаек», которые могут лишить рынок необходимой гибкости, рассрочку необходимо развивать.

Главный плюс рассрочки – в ее гибкости. Она может быть адаптирована под разные финансовые возможности и жизненные ситуации. Мы практикуем сейчас три программы: с беспроцентной рассрочкой на срок до 2,5 лет. Другой гибкий вариант – «Отложенный платеж», где при взносе 50% с отсрочкой второго взноса на 12 месяцев также без процентов. Для тех, кому важен минимальный стартовый платеж, предусмотрена «Рассрочка до конца строительства» с первоначальным взносом всего от 10% с 12% годовых.

Расширение возможностей покупателей: аренда с правом выкупа

Схемы «аренда с правом выкупа» (rent-to-own) могут стать эффективным инструментом для стимулирования спроса на жилье, особенно среди тех, кто не имеет возможности сразу оформить ипотеку. Потенциальные покупатели арендуют жилье в течение определенного срока с возможностью последующего его выкупа по заранее оговоренной цене. Часть арендных платежей может засчитываться в счет первоначального взноса. Арендные схемы покупки популярны в Великобритании (Rent to Buy), Австралии, и даже в менее богатых странах, скажем, в Нигерии.

Сложившись деньгами: кооперативная модель жилья

Кооперативы играют важную роль в обеспечении жильем в Европе (Швейцария, Германия, Нидерланды, Швеция) и в развивающихся странах. Например, в Индии около 191 тысячи жилищных кооперативов объединяют почти 290 миллионов человек; их координирует Национальная федерация жилищных кооперативов (NCHF), основанная в 1969 году. Индийские кооперативы получают активную господдержку. Они финансируются за счет паевых взносов, сбережений, помощи общественных и финансовых организаций. Государственные и кооперативные банки (HUDCO, NHB) выдают им льготные кредиты.

Помощь родителей: краудфандинг недвижимости

Краудфандинг – новый для России, но перспективный инструмент. Платформы вроде Fundrise позволяют частным инвесторам с небольшим капиталом (например, от $10 тыс.) вкладываться в проекты недвижимости. Интереснее краудфандинговые пожертвования. В США платформа HomeFundIt помогает собирать средства на первоначальный взнос. Покупатели запускают кампании в соцсетях, привлекая пожертвования от родных и незнакомых людей. Взносы стимулируются бонусами и скидками у партнеров. Сами покупатели могут вернуть до 7,5% от своих покупок в фонд сбора, а при достижении цели получают «закрывающий грант» до $2 тыс. Учитывая, что 22% россиян (ВЦИОМ) помогают детям с жильем, потенциал таких платформ в России огромен.

Таким образом, в условиях дорогих кредитов опора на традиционное банковское финансирование и стандартную ипотеку нежизнеспособна, поэтому строительной отрасли необходим переход к диверсифицированным источникам капитала для застройщиков и гибким схемам покупки для граждан.