«Балчуг Девелопмент»: На фоне рекордов вторичного рынка первичный делюкс Москвы держит высокую планку цен

Аналитики Экосистемы Kalinka подвели итоги июня 2026 года на вторичном рынке элитной жилой недвижимости столицы. Средневзвешенная цена квадратного метра достигла 1 743 тыс. руб., показав рекордную квартальную динамику (+12%) и уверенный годовой рост (+19%). На вторичном рынке в сегменте высокобюджетной недвижимости по итогам 1-го полугодия 2026 года спрос вырос на 57%. В «Балчуг Девелопмент» отмечают, что, несмотря на активность вторичного сегмента, первичный делюкс, особенно в эксклюзивных локациях, сохраняет устойчивый спрос и ценовое лидерство.

Рынок продолжает следовать за трендами первичного сегмента, усиливая свою привлекательность для покупателей с полным объемом средств.

Средний бюджет лота за год вырос на 14% и достиг 291 млн руб. (+14% за квартал). Наибольшую долю в структуре предложения занимают объекты дороже 400 млн руб. (21%, +6 п.п. за год), что свидетельствует о смещении спроса в более высокий ценовой сегмент. Доля лотов в диапазоне 50–85 млн руб. сократилась до 14%, а сегмент 125–150 млн руб. потерял 2 п.п., составив 10%.

Рейтинг районов по средневзвешенной цене квадратного метра возглавил Тверской район с результатом 2 668 тыс. руб./кв. м, что на 135% выше июня 2025 года. Второе место занимает Хамовники — 2 455 тыс. руб./кв. м (+19% за год). Замыкает тройку Якиманка — 1 619 тыс. руб./кв. м (-11% к прошлому году).

По данным Экосистемы Kalinka, спрос на вторичном рынке в сегменте высокобюджетной недвижимости за 2-й квартал 2026 года показал небольшое снижение по количеству сделок на 6% по сравнению со 2-м кварталом 2025 года и на 48% по сравнению с 1-м кварталом 2026 года. Однако по итогам 1-го полугодия 2026 года спрос вырос на 57% — это связано с перетоком покупателей с первичного на вторичный рынок, где цены существенно ниже, а наличие полной суммы позволяет выгоднее зайти в сделку.

Первичный рынок делюкс-сегмента реагирует на переток иначе. На центральных набережных, включая остров Балчуг, новое предложение штучное, и прямой конкуренции со вторичными лотами здесь почти нет. По оценке «Балчуг Девелопмент», застройщика клубного квартала на острове, покупатели с полным бюджетом сохраняют интерес к первичным лотам ради форматов, которых на вторичном рынке физически нет: крупных пентхаусов и видовых квартир с современной инфраструктурой и инженерией.

«Переток идёт за счёт ликвидных вторичных лотов, где продавец готов торговаться. В первичном делюксе на острове такого выбора нет: объём предложения ограничен несколькими проектами, и снижать цену никто не будет. Покупатель, который не находит нужный формат на вторичном рынке, возвращается в первичный и платит за то, чего на вторичке нет: новые площади, инженерию, современную инфраструктуру и паркинг под резидента. Падение средней цены по отдельным центральным районам на вторичном рынке не отражает динамику первичного делюкса», – комментирует Ирина Соболева, коммерческий директор «Балчуг Девелопмент».

Средняя площадь востребованного лота за 1 пол. 2026 года составила 134,2 кв. м, что на 18% ниже показателя за аналогичный период 2025 года (164,5 кв. м). При этом средняя площадь востребованной квартиры — 137,1 кв. м (–20%);

Распределение по площадям за 1 пол. 2026 года:

50–75 кв. м — 19% (+11 п.п.);

75–100 кв. м — 16% (+5 п.п.);

100–125 кв. м и 125–150 кв. м — по 12% каждый.

Средняя стоимость приобретенного лота за 1 пол. 2026 года составила 150 млн руб. (–5% к 1 пол. 2025 г.). Наибольшее количество сделок, как и годом ранее, пришлось на диапазон 50–85 млн руб. с долей 28% (+9 п.п. за год). На втором месте — диапазон 25–50 млн руб. (13%, +3 п.п.), на третьем — 100–125 млн руб. (12%, –5 п.п.), что связано с уменьшением средней площади востребованного лота.

«Укрепление рублевых цен на вторичном рынке происходит на фоне макроэкономической стабильности и вымывания наиболее ликвидных объектов. При этом вторичный рынок сохраняет значительное ценовое преимущество перед новостройками, что стимулирует спрос со стороны покупателей, готовых к быстрой сделке. Наличие полной суммы у покупателя позволяет торговаться и заходить в сделку на более выгодных условиях, чем на первичном рынке, где цены зачастую выше, а сроки ожидания объекта больше», — комментирует Ольга Кузнецова, управляющий партнер Экосистемы Kalinka.

«Балчуг Девелопмент» — инвеcтиционно-девелоперская компания, реализующая современные проекты делюкс-класса в знаковых точках Москвы. В портфеле девелопера флагманский проект — ЖК «Садовническая 69» на острове Балчуг, который включает элитные квартиры, виллы и пентхаусы.