Доля коммерческих помещений в новых ЖК городов-миллионников за пять лет выросла более чем вдвое

По данным совместного исследования ГК DARS и «НДВ Супермаркет Недвижимости», доля коммерческих помещений в общей площади новых жилых комплексов городов-миллионников России без учёта Москвы выросла более чем в два раза — с 3,5% в 2021 году до 8% в проектах, планируемых к вводу в 2026 году. Рост происходил последовательно: в 2022 году доля коммерции увеличилась до 4%, в 2023 году — до 5%, а затем ежегодно прибавляла по 1 процентному пункту.

Параллельно увеличивался и абсолютный объём коммерческих площадей. Если в 2021 году в составе введённых жилых проектов в городах-миллионниках было 588 тыс. кв. м встроенной коммерции, то к 2025 году показатель достиг 1,2 млн кв. м. Наиболее заметный скачок пришёлся на 2023 год: объём увеличился на 36,8% — с 672 тыс. до 918 тыс. кв. м. В 2024–2025 годах темпы роста стабилизировались на уровне 13–16% ежегодно, а в 2026 году ожидается сохранение объёмов ввода примерно на уровне предыдущего года — 1,18 млн кв. м.

Рост коммерческой составляющей связан с изменением подхода к созданию жилых проектов. Девелоперы всё чаще проектируют не отдельные дома, а полноценные кварталы, где магазины, кафе, сервисные предприятия и другие объекты повседневного спроса становятся частью общей концепции. Однако в современных жилых комплексах коммерческие помещения на первых этажах выполняют не только инфраструктурную функцию для жителей. Во многих случаях это ещё и техническая необходимость.

«По действующим строительным и санитарным нормам подземный паркинг запрещено размещать непосредственно под жилыми помещениями из-за рисков шума, вибраций и работы систем вентиляции. Возводить дополнительный технический этаж-прокладку экономически нецелесообразно: это «замороженные» квадратные метры, которые увеличивают высоту здания и себестоимость без какой-либо отдачи. Нежилые помещения на первом этаже становятся идеальным инженерным и акустическим буфером. Они надежно защищают квартиры от паркинга, соблюдая все нормативы, и при этом генерируют доход, компенсируя затраты на подземную часть. Это тот редкий случай, когда инженерная необходимость, экономика девелопера и тишина жильцов работают в одном векторе», — комментирует Дмитрий Софронов, коммерческий директор ГК DARS.

Коммерция уже стала массовым явлением для рынка. В среднем за период 2021–2026 годов (с учётом проектов, планируемых к вводу в 2026 году) четыре из пяти новых жилых комплексов в городах-миллионниках вводились с коммерческими помещениями на первых этажах.

Наиболее высокая доля таких проектов зафиксирована в Казани, Краснодаре и Санкт-Петербурге — около 90% новых ЖК за рассматриваемый период предусматривали коммерческие помещения. В Новосибирске показатель составил 90%, в Екатеринбурге — 85%. Минимальная доля проектов с коммерцией отмечена в Самаре и Омске — по 70%.

«Разница между городами объясняется особенностями структуры рынка: в крупнейших центрах с активным развитием новых кварталов коммерция чаще становится частью комплексного освоения территории. В проектах меньшего масштаба девелоперы чаще сохраняют первые этажи под жилую функцию или технические помещения», — поясняет Дмитрий Софронов.

По объёму введённых коммерческих площадей лидирует Санкт-Петербург. За период 2021–2026 годов в новых жилых комплексах города было создано 1,03 млн кв. м встроенной коммерции. На втором месте Краснодар — 917 тыс. кв. м. Далее следуют Екатеринбург (518 тыс. кв. м), Новосибирск (475 тыс. кв. м) и Казань (400 тыс. кв. м).

В «НДВ Супермаркет Недвижимости» отмечают, что развитие встроенной коммерции соответствует тренду на создание районов с доступностью повседневных услуг в пешей доступности. Наличие полного набора коммерческой инфраструктуры в рамках проекта находится на 3 месте у потребителей при выборе новостройки после цены и транспортной доступности. Такие проекты наиболее востребованы на рынке и реализуются по более высоким ценам, чем аналоги без коммерческих помещений.

«Концепция "15-минутного города" постепенно становится актуальной не только для Москвы, но и для крупнейших региональных центров. Новые жилые районы всё чаще проектируются как самостоятельные городские единицы, где жители могут решать большинство бытовых задач рядом с домом. Коммерческие помещения площадью 40–150 кв. м позволяют формировать такую среду и одновременно являются привлекательным активом для инвесторов», — говорит Татьяна Подкидышева, исполнительный директор «НДВ Супермаркет Недвижимости».

Таким образом, за пять лет коммерция перестала быть вспомогательным элементом новых жилых проектов. Рост её доли в структуре ЖК и увеличение числа проектов с коммерческими помещениями показывают, что первые этажи становятся полноценной частью городской инфраструктуры.