CORE.XP: объем предложения новостроек в «старой» Москве сократился на 3% за год

По данным аналитического отдела департамента жилой недвижимости CORE.XP, к началу сентября 2026 года объем предложения в строящихся проектах на первичном рынке жилья в границах «старой» Москвы в пределах МКАД без учета программы реновации составил 1,93 млн кв. м, сократившись на 3% год к году. Количество лотов в экспозиции сократилось на 6% — до 31,4 тыс. При этом средневзвешенная цена предложения выросла на 18% год к году и на 8% относительно января 2026 года, достигнув 870,6 тыс. руб./кв. м.

По данным аналитиков CORE.XP, рост стоимости связан не только с изменением цен внутри отдельных сегментов, но и с трансформацией структуры предложения. Доля более дорогих классов увеличивается, тогда как комфорт-класс сокращает присутствие на рынке. За год средняя площадь лота выросла на 4%, доля апартаментов снизилась до 6%, а основную часть экспозиции по-прежнему формируют лоты без отделки.

Наибольшее сокращение предложения приходится на массовые сегменты. В комфорт-классе количество лотов сократилось с 6,3 тыс. до 4 тыс., или на 37% год к году, а доля сегмента в общей экспозиции снизилась до 13%.

Бизнес-класс остается крупнейшим сегментом рынка и занимает 62% всей экспозиции. К началу сентября здесь экспонируется 19,4 тыс. лотов — на 10% меньше, чем годом ранее.

В премиум-классе, напротив, предложение продолжает расти. Его объем достиг рекордных 7 тыс. лотов, увеличившись на 48% год к году. Доля сегмента в общей экспозиции достигла 23%. Таким образом, структура первичного рынка продолжает смещаться в сторону более дорогих сегментов: «бизнес» сохраняет лидерство по объему, «комфорт» сокращает присутствие, а «премиум» последовательно наращивает свою долю в структуре предложения.

Цены увеличились во всех основных сегментах. Наиболее заметную динамику аналитики департамента жилой недвижимости CORE.XP зафиксировали в комфорт- и бизнес-классах: средневзвешенная цена в комфорт-сегменте выросла на 22%, до 452,3 тыс. руб./кв. м, в бизнес-классе — на 13%, до 559,4 тыс. руб./кв. м. В «премиуме» показатель увеличился на 3%, до 1,1 млн руб./кв. м, в делюкс-классе — на 13%, до 3 млн руб./кв. м.

При этом увеличение средней площади предложения на рынке в целом не сопровождается укрупнением лотов во всех сегментах. Средняя площадь лота в строящихся проектах выросла на 4% за год, до 63 кв. м. В бизнес-сегменте средняя площадь увеличилась на 2%, до 56 кв. м. В комфорт-классе она снизилась на 1%, до 47 кв. м, в «премиуме» — на 9%, до 79 кв. м, в «делюксе» — на 1%, до 154 кв. м. Таким образом, рост среднего размера лота по рынку связан прежде всего с изменением структуры экспозиции и увеличением доли более дорогих сегментов, а не с укрупнением предложения внутри всех классов.

В типологии предложения лидируют студии и однокомнатные форматы — на них приходится 43% экспозиции. Доля двухкомнатных лотов составляет 33%, трехкомнатных — 18%, квартир с четырьмя комнатами и более — 5%. При этом дальнейшего выраженного смещения рынка в сторону компактных форматов не наблюдается, основой экспозиции остаются наиболее универсальные одно- и двухкомнатные форматы.

По формату отделки 70% предложения приходится на лоты без отделки, причем за год их доля увеличилась на 9 п.п. Еще по 15% занимают квартиры с предчистовой и чистовой отделкой. Таким образом, лоты без отделки остаются базовым форматом экспозиции на первичном рынке «старой» Москвы.

Территориально крупнейшая доля предложения сосредоточена в ЗАО — 16,5%, причем за год его доля выросла на 4,4 п.п. Второе место занял СЗАО — 15% (+2 п.п.), третье — ЮАО с 14,9% (–2,5 п.п.). В совокупности на эти три округа приходится почти половина предложения в строящихся проектах «старой» Москвы.

Среди отдельных проектов по объему реализуемой площади лидирует «Остров» в СЗАО — 66,7 тыс. кв. м. На втором месте находится «Веер» в ЗАО — 54,8 тыс. кв. м, на третьем — «Сити Бэй» в СЗАО, с 54,4 тыс. кв. м.

В июле 2026 года на рынке появились новые предложения: продажи стартовали в проектах «Ридж» и «Ом Ботанический» в СВАО, а также «Сезар Силика» в СЗАО.

«На первичном рынке “старой” Москвы продолжается сокращение объема предложения одновременно с изменением его структуры. Снижение экспозиции происходит преимущественно в массовых сегментах, тогда как премиум-класс наращивает объем предложения. Поэтому рост средневзвешенной цены по рынку отражает не только изменение стоимости внутри отдельных классов, но и увеличение доли более дорогих лотов. При этом основой экспозиции остаются студии и однокомнатные форматы, а лоты без отделки по-прежнему формируют ее базовый объем», — комментирует Екатерина Ломтева, директор, руководитель направления жилой недвижимости CORE.XP.