Движение недвижимости

Цены на жилье поползли вверх и сразу начались разговоры о том, что период спада преодолен и теперь все будет только дорожать. Так ли это? В этом разбирался обозреватель «Совершенно секретно».

Год назад, в статье «Покупать или продавать» («Совершенно секретно», № 2/418, февраль 2019 года) наши эксперты предрекали, что стоимость столичной недвижимости на первичном рынке может за год прибавить до 10% цены. Причиной назывался переход на эскроу-счета: по закону, все застройщики с июля 2019 года должны были начать финансировать свои новостройки не деньгами дольщиков, а банковскими кредитами. Деньги же дольщиков при этом остаются на специальных счетах в банках. При этом, как предупреждали эксперты, рост цен будет идти до осени – а вот осенью может быть все: против дальнейшего роста цен будут играть и возможный рост стоимости кредитов, и падение доходов населения, и перенасыщение рынка.

ПРОГНОЗЫ СБЫВШИЕСЯ И НЕСБЫТОЧНЫЕ

Прогноз цен, данный экспертами «Совершенно секретно» оправдался практически полностью. «По итогам 2019 года средняя цена предложения массового сегмента увеличилась на 7,8%», – говорит Мария Литинецкая, управляющий партнер компании «Метриум», участник партнерской сети CBRE. Более дорогие классы новостроек дорожали по-разному. Бизнес-класс вырос на 5,8%, премиум-класс – на 27%, элитное жилье – на 16,3%. «Наиболее заметный прирост средних показателей зафиксирован в премиальном сегменте, однако он объясняется ограниченным объемом предложения и структурными изменениями», – объясняет Литинецкая. Кроме того, по ее словам, в прошлом году цены в отдельных проектах, вне зависимости от класса жилья, «выстрелили» на 30–40%. «Подобная динамика была обусловлена сочетанием стоимости, локации и качественных характеристик комплексов», – считает эксперт.

А вот предположение о том, что рост закончится уже осенью, не подтвердилось. Цены росли весь год, и продолжают расти. Так, по данным аналитиков «Индикаторы рынка недвижимости», по итогам февраля 2020 года квартиры в Москве подорожали на 0,7% относительно января. Правда, это в рублях. В долларах, благодаря начавшемуся ослаблению рубля, цены упали – на 2,3%.

Расти ценам, помогло несколько факторов. Во-первых, ипотека продолжила дешеветь, и власти на самом высоком уровне регулярно дают понять, что не остановятся в стремлении помочь гражданам приобрести жилье. Во-вторых, приняв в начале прошлого года жесткие сроки перехода на эскроу-счета, правительство затем сдало назад и, практически, все застройщики получили возможность достроить свои дома по старым правилам – даже если к началу прошлого года они успели только получить разрешительную документацию. В-третьих, издержки девелоперов, несмотря на отсрочку, все равно объективно возросли: тут сыграло роль и прошлогоднее повышение НДС, и закладка в цены будущего перехода на эскроу-счета, и общий «хайп», позволивший стройиндустри поднять цены на стройматериалы.

О том, что подорожание было вызвано не только эмоциональными, но и объективными факторами, говорит то, что подорожание коснулось не только «горячей» московской недвижимости. «По итогам 2019 года рост цен на подмосковном рынке новостроек массового сегмента составил 9%», – говорит Литинецкая.

Но обещанное некоторыми горячими сенаторами подорожание на 20% так и не случилось.

ПРОДОЛЖЕНИЕ СЛЕДУЕТ

По мнению Марии Литинецкой, в этом году ожидать столь бурного роста не стоит. «По нашим оценкам, в 2020 году новостройки в старой Москве подорожают не более чем на 5–7%. Замедление ценовой динамики связано со снижением покупательской активности: несмотря на то, что в годовом выражении было заключено на 5% больше сделок с физическими лицами, чем в 2018 году, во втором полугодии 2019 года спрос сократился на 10%», – говорит она. А подмосковные цены могут и вовсе остановиться – здесь падение спроса на 4,2% в «Метриуме» заметили еще в прошлом году. Причем, отмечает Литинецкая, во II полугодии спрос рухнул на целых 18%.

Начало 2020 года показало, что спрос продолжает падать. По данным Росреестра, в январе было зарегистрировано всего 7969 сделок с недвижимостью. Это на 49,5% ниже количества сделок декабря 2019 года. Конечно, январь всегда был «мертвым сезоном» на рынке недвижимости – в том числе потому, что новые ипотечные кредиты еще не одобрены, а прошлогодние уже реализованы. Но и сравнение с январем прошлого года говорит о том, что сделок стало на 19% меньше.

Причина снижения спроса – падение доходов. Пока спрос поддерживает снижение ипотечных ставок. Хотя у этого процесса есть и обратная сторона – ожидая дальнейшего удешевления ипотеки, люди начинают откладывать покупку. Тем не менее, увеличение ипотечных покупок сегодня, это мина замедленного действия под завтрашние цены. «На одном из крупнейших мероприятий девелоперов я допытывался у них, каков реальный процент ипотечных покупок новостроек. Публично они озвучили цифру в 50%. Но затем в кулуарах, после фуршета, признавались – больше 80%», – говорит экономист Сергей Хестанов, первым спрогнозировавший падение цен на недвижимость еще в 2007 году. Это значит, что денег у покупателей в массе на покупку нет, продолжает он, что делает рынок довольно неустойчивым. «Любая причина, потянувшая рынок вниз – может повторить жилищный кризис США 2008 года в России. Параллели вполне уместны», – предупреждает эксперт.

По его мнению, судьба ипотечных покупателей зависит от того, как будет развиваться правоприменение в случае невыплат ипотечных платежей. «Пока судебная практика в России не развита. Процедура выселения нетривиальна. Она и в Восточной Европе непроста. Да и в США по-разному – потому и кризис там развивался в разных штатах по-разному. Где-то можно было отдать ипотечный объект – и больше ты банку ничего не должен. А есть места, где, если цена недвижимости упала ниже остатка задолженности, долг перед банком остается», – говорит Хестанов.

В России выселения должников в 2008 году были, но их было немного, и все они были «шумные и визгливые», вспоминает эксперт. При этом в России сложилась как раз практика оценивать задолженность по текущей рыночной цене, что представляет значительную опасность. «Мой знакомый тележурналист так попал: он незадолго до кризиса, на пике рынка, купил хорошую квартиру в ипотеку. И тут кризис, он теряет работу, банк поначалу шел навстречу, реструктуризировал кредит, но тут залоговая стоимость квартиры падает ниже первоначального взноса. И тогда банк сказал – извини. А продать тяжело даже по упавшим ценам. В результате, приятель продал даже ниже тогдашней цены рынка – и потом долго и нудно выплачивал остаток. По иронии судьбы, месяцев через 6–8 рынок отскочил и он мог бы продать хотя бы на сумму долга, если бы банк подождал», – вспоминает Хестанов.

ПРЕРЫВИСТОЕ ДЫХАНИЕ

Причина для падения уже нашлась, и мировые рынки падают. Коронавирус, вырвавшись за пределы Китая, изрядно напугал Европу и уже обеспокоил США. Если в январе опрошенные «Совершенно секретно» эксперты считали, что уже в марте паника пойдет на спад, то сейчас все гадают, успокоится ли все к маю. И причина тут не только в коварстве самого коронавируса. «Мне кажется, паника из-за коронавируса сильно раздута. Объективно, смертность от него всего десятая доля от средней смертности. Сам вирус крайне нестоек: погибает за два часа при солнечной сухой погоде. Достаточно теплой солнечной весны – и заболеваемость пойдет на спад», – говорит Сергей Хестанов. Да и страны научились заливать зреющие на рынке проблемы ликвидностью. «Мне вообще кажется, что Президент США Дональд Трамп давит на ФРС, чтобы не допустить кризиса до президентских выборов», – говорит эксперт. А там, если выберут Трампа – то есть смысл «тормозить коней» до инаугурации, а то и до 100 дней нового президентства – Трамп очень серьезно относится к таким вещам. А если новым президентом станет демократ – тогда «отпустить вожжи» Трамп может и в ноябре этого года.

Проблема в другом, продолжает Хестанов, – рынки так давно ждут рецессии, что при слабом, несколько «дутом» росте, истерия на рынках может вызвать самосбывающийся прогноз: ждали кризиса – получите. «В этом отношении мне очень не нравится, что коронавирус в Европе начался с Италии. Они со своей эмоциональностью могут ускорить давно зреющий кризис», – беспокоится эксперт. Пока же можно говорить лишь о коррекции рынков, а не о полноценном кризисе. А уж что будет дальше – зависит от многих факторов. «Если за пару месяцев в Китае эпидемия пойдет вниз, интрига закончится. Но если в эти 1–2 месяца что-то случится – может начаться и полноценный кризис», – прогнозирует Хестанов.

ФУНДАМЕНТ ПРОТИВ ГРАФИКА

«На мой взгляд, в условиях перехода на эскроу-счета и планомерного роста цен не стоит надолго откладывать решение о покупке жилья. На протяжении второго полугодия 2019 года мы наблюдали последовательное снижение ключевой ставки, однако не исключено, что эта тенденция прервется в 2020 году. Я полагаю, продавцам вторичной недвижимости также не стоит затягивать со сделкой: из-за стагнации реальных доходов найти покупателя становится все сложнее», – считает Мария Литинецкая. По ее мнению, в 2020 году цены продолжат расти из-за увеличения доли предложения, реализуемого по эскроу-счетам. «Вместе с тем, если предположить пессимистичный сценарий развития событий (значительный рост цен, падение спроса, приостановка снижения ключевой ставки), то в долгосрочной перспективе снижение цен станет возможным. Однако даже в этом случае отрицательная динамика вряд ли будет столь же значительной, как в 2015– 2016 годы», – считает эксперт.

Напомним, что с середины 2015 года по середину 2016 года новостройки подешевели на 12% в рублевом выражении, а в долларовом выражении цены на жилье падали и вдвое.

Однако есть и другие, менее традиционные методы прогноза, которые выглядят достаточно убедительно.

На фондовом рынке давно применяется т.н. технический анализ. Это анализ графика цен, для целей которого разработано множество инструментов. Одним из надежных инструментов является выявление т.н. фигур – устойчивых очертаний графических линий цены. Взяв за основу график цен на столичное жилье от «Индикаторов рынка недвижимости», газета «Совершенно секретно» попросила Сергея Хестанова проанализировать его методом технического анализа. Впервые проделав это во второй половине 2007 года, Сергей Хестанов верно предсказал не только обвал цен на жилье, случившийся в конце 2008 года, но и примерные уровни, до которых эти цены падали на минимуме.

«График примечателен тем, что на нем явно наблюдается классическая фигура “голова-плечи”, – комментирует Хестанов. – Фигура “голова-плечи” образуется на растущем рынке тогда, когда цены вначале растут еще быстрее, затем падают (рисуется левое “плечо”), затем опять отрастают, больше прежнего, опять падают (образуя “голову”) и, наконец, еще раз растут – но, не доходя до величин “головы” (правое “плечо”). После этого, как правило, происходит существенное падение – как правило, останавливается оно не ранее, чем цены опустятся до значений, близких к тем, откуда начался рост (т.н. “линия поддержки”). Если ниже этого уровня цены не пойдут, вскоре начинается новый цикл роста. А если линия поддержки “пробита” –цены будут падать до следующего уровня поддержки – откуда начиналась предыдущая фаза роста».

«Я эту фигуру впервые заметил довольно давно. На одной из конференций по недвижимости я в своем выступлении показал формирующуюся фигуру, объяснил, что она значит. Сказал, что, уровень поддержки – то есть уровень, до которого могут упасть цены, – находится в районе $1700–1800 за квадратный метр. Так на меня тогда один застройщик аж с кулаками кинулся», – смеется Хестанов. А потом, на фуршете после конференции многие из застройщиков признавались, что и сами видят возможность таких уровней. «Более того – один девелопер рассказал по секрету, что именно такая цена квадратного метра у него заложена в план продаж, а все, что удалось продать выше – он считает премией», – вспоминает эксперт.

Итак, для падения цен есть не только фундаментальные причины: падение спроса, ослабление рубля, рост ключевой ставки ЦБ. График цен также говорит о том, что период резкого роста цен, видимо, позади. Наиболее вероятный уровень, до которого может упасть цена на столичную недвижимость – $1700–1800 за «квадрат». По итогам февраля столичное жилье стоило $2850 за кв. м. То есть, цены в долларах могут упасть до 40%. Это немногим меньше падения цен в 2015–2016 годы. Но это в долларах: в рублевых ценах жилье может и подорожать, если ослабление рубля будет значительным.

ФОТО: WWW.IRN.RU

Впрочем, есть и гораздо более негативный сценарий: цены могут рухнуть до уровня предыдущей линии поддержки. А она, в связи с долгим периодом роста цен недвижимости, очень низка – $800–900 за квадратный метр.

«Но это маловероятный сценарий. Это только если все в этой жизни плохо и нефть по $25», – оговаривается Хестанов.

А вот когда начнется падение цен – этого график подсказать не может. Но Хестанов, как и Литинецкая, считает, что это будет еще не скоро. «Одного коронавируса для этого мало. Обычно большие обвалы происходят, когда сочетаются сразу несколько событий. Например, одновременно происходит всплеск инфляции, безработицы, падение доходов, и подъем Центробанком ключевой ставки», – успокаивает Хестанов.

Насколько тяжело в случае падения цен придется рынку недвижимости, во многом зависит от местных властей. «Например, в Татарстане у застройщиков хорошее лобби в местной власти. Поэтому там есть субсидирование ипотеки, гарантии города и т.д. Поэтому местные застройщики уверены, что в случае чего им помогут из бюджета. Но это, конечно, не в самом жестком сценарии. И даже не на уровне республики – в крупных городах, в отдельных районах. Но Татарстан – средний регион, а есть регионы более бедные, где просто денег нет», – говорит Хестанов. В этом отношении, Москве повезло – бюджет города профицитный, и столичные власти довольно трепетно следят за благополучием рынка недвижимости. А вот в Подмосковье могут быть проблемы.

ПОДАРОК ДЛЯ ИНВЕСТОРА

Что же делать тем, что хочет заработать сегодня на недвижимости? Независимый финансовый консультант Наталья Смирнова объясняет, что объект инвестирования должен быть в крупном городе, место – только с развитой (или планируемой в скором будущем) инфраструктурой, управляющая компания – известная, а страна – с защитой интересов инвесторов. «Если это покупка под аренду – тогда объект с уже имеющимися арендаторами», – добавляет Смирнова. И советует вкладывать в один актив не более 15% всего портфеля инвестиций.

Консервативная стратегия – это покупка недвижимости без заемных средств под аренду. «Причем в идеале – покупать объект с уже имеющимся арендатором, желательно долгосрочным. Это может быть как жилая, так и коммерческая недвижимость, причем как инвестиции напрямую в объекты, так и через фонды недвижимости (на российском рынке пример – фонды компании “Активо”), за рубежом фондом гораздо больше», – говорит Смирнова. Риски такой стратегии, продолжает эксперт – это риски снижения цен на недвижимость, риски лишиться арендатора, риски непредвиденного ремонта и риски некачественной работы управляющей компании, если вы управляете не сами.

«Более агрессивная стратегия – это инвестировать в строящиеся объекты, особенно с использованием заемных средств. Напрямую или через фонды. Сюда к рискам консервативного варианта добавляются риски недостроя, риски остаться с долгами при неработающем объекте», – говорит Смирнова. И предупреждает, что во всех вариантах нужно учитывать все затраты при первичных инвестициях и ежегодные затраты на обслуживание, чтобы верно рассчитать чистую доходность.

Кстати, существует масса способов инвестиций в недвижимость, помимо классической покупки готового или строящегося жилья. Это и покупка недвижимости на залоговых аукционах, инвестиции в закладные, покупка акций девелоперских компаний, вложения в структурные продукты, привязанные к индексу недвижимости. Далеко не все эти варианты доступны на российском рынке, но ничего не мешает российским гражданам инвестировать в зарубежную недвижимость – такие возможности предлагают многие брокеры, фонды инвестиционного страхования и т.д. Конечно, в каждом варианте есть свои плюсы и минусы. Например, перечисляет Смирнова, классическая покупка недвижимости за рубежом может дать возможность получения вида на жительство, но доходность, как правило, низка. Вложение в стройку добавляет риск недостроя. Аукционная покупка требует хорошего знания справедливой цены объекта, плюс существует риск потери титула (если покупку можно оспорить). При дефолте заемщика выплаты по закладным могут растянуться на полгода, а цена акций девелоперов не всегда коррелирует с состоянием рынка недвижимости. Структурные продукты – сложный актив для неопытных инвесторов, здесь есть риски низкой ликвидности и проблема соотношения доходности и рискованности вложений.