Челябинцам станет труднее сменить управляющую компанию

С 1 сентября собственникам многоквартирных домов станет труднее изменить способ управления домом или уйти от своей управляющей компании к другой. На подходе и еще один пакет поправок, связанных с проведением общих собраний. Каких перемен стоит ожидать и почему собственникам они сулят больше бонусов, чем неудобств? Изменения в федеральном законодательстве мы обсудили с главой региональной Госжилинспекции Рашидой Ковалевой.

Какие документы вводят новые правила, связанные с управлением многоквартирными домами? Прежде всего это закон 165-ФЗ «О внесении изменений в Жилищный кодекс Российской Федерации» от 11 июня 2022 года. Он вступает в силу с 1 сентября. С этого момента собственникам, которые желают сменить способ управления жилым домом, нужно будет собрать значительно большее количество голосов в пользу своего решения.

— Нормы Жилищного кодекса гласят, что выбор способа управления осуществляется на общем собрании. Сейчас для принятия решения достаточно, чтобы проголосовало большинство: 50% собственников и еще один, — поясняет Рашида Ковалева. — Закон 165-ФЗ направлен, я считаю, на ужесточение этой процедуры и на защиту прав граждан. Он требует собрать голоса двух третей собственников дома.

Почему ужесточение законодательства в данном случае поможет защитить интересы жителей многоквартирных домов? Потому что в вопросах, связанных со сменой способа управления и управляющей компании, есть один неприятный элемент: возможная подделка протоколов общих собраний. К сожалению, для нашего региона, и в частности для Челябинска, эта тема очень актуальна.

Говорят, протокол ненастоящий!

Этой весной Челябинск и область пережили обострение болезни под названием «дублирующие протоколы». За первый квартал этого года собственники 277 раз подавали заявления о фальсификации. Для сравнения: за весь прошлый год таких заявлений было всего 300. Сейчас обращения, связанные с выбором способа управления, составляют около 30% от всех обращений граждан в ГЖИ.

— Весной этого года к нам поступало очень много протоколов. Так, за май мы приняли протоколы об изменении способа управления в отношении 80 многоквартирных домов только в Калининском районе г. Челябинска. Когда мы начали проверку, на каждый дом появлялись вторые, иногда даже третьи протоколы. Можно сказать, что имела место попытка рейдерского захвата, — отметила Рашида Ковалева. — Сейчас хочется отметить, что нам удалось защитить права собственников по 73 домам. Мы увидели признаки недействительности протокола, отказали в переходе, и собственники, как они хотели, остались в прежней управляющей организации. По некоторым домам компания, претендовавшая на управление домом, сама написала заявление об отказе. По шести домам еще идет разбирательство.

В соответствии с законодательством, Госжилинспекция обязана принять протокол общего собрания собственников и рассмотреть его. Управляющей компании при этом направляется уведомление о том, что на доме выбрали другую организацию. Иногда она добровольно расторгает договор. Но иногда, как произошло этой весной, оказывается, что ни компания, ни совет дома пока не собирались расставаться. В этом случае собственникам необходимо обратиться в областную Госжилинспекцию. Это можно сделать лично или через платформу ГИС ЖКХ.

— Мы даем собственникам возможность ознакомиться с протоколом. Если гражданин видит, что подпись поддельная, или помнит, что не голосовал, он пишет соответствующее заявление. Впоследствии, когда мы проверяем протокол общего собрания и высчитываем кворум, голос этого собственника, естественно, не учитывается, — пояснила Рашида Ковалева. — Со своей стороны мы можем проверить все помещения через данные Росреестра. Если в Росреестре значится собственник квартиры Иванов, а протокол подписан собственником Петровым, то мы, конечно, исключаем это помещение из кворума. В день принятия решения мы размещаем информацию в ГИС ЖКХ.

Дело техники

Что грозит за попытку поставить чужую подпись под протоколом общего собрания собственников? У региональной Госжилинспекции заключен договор с правоохранительными органами. Если собственник сообщает, что подпись — не настоящая, протокол направляется в органы полиции. С 2018 года протокол общего собрания собственников включен в список официальных документов. Поэтому может быть возбуждено дело о фальсификации документов.

Тем не менее стоит признать, что довести такое дело до конца, найти виновных и привлечь к ответственности — непростая задача. И, как показал опыт этого мая, угроза ответственности зачастую не останавливает злоумышленников. Это делает изменения в Жилищном кодексе вдвойне актуальными: создать поддельный протокол станет сложнее, риск попасться на нем — повысится.

— Мы предполагаем, что после вступления закона 165-ФЗ в силу поддельных протоколов станет намного меньше, — отметила Рашида Ковалева. — Я считаю, недобросовестным управляющим компаниям или ТСЖ станет намного сложнее набрать повышенный кворум.

С другой стороны, если собственники какого-то дома дружно мечтают о смене управляющей компании — воплотить мечту будет гораздо проще до 1 сентября. К счастью, времени, чтобы провести общее собрание и собрать голоса по старым правилам, еще достаточно.

— Хочу подчеркнуть, что по многим вопросам кворум остается прежним. Дополнительных сложностей с принятием решений, например, о проведении капитального ремонта не возникнет, — добавила Рашида Ковалева. — Ужесточили только требования по самому проблемному вопросу. Но мы все равно советуем собственникам не откладывать решение проблем по дому в долгий ящик. Время уходит очень быстро, а со сменой сезона появляются другие вопросы.

Изменения на пороге

Еще один блок поправок в Жилищный кодекс вносит закон 217-ФЗ от 28 июня 2022. До официального опубликования, когда закон был только законопроектом, его достаточно много обсуждали, предсказывая собственникам значительные сложности в проведении общих собраний. Однако пугаться не стоит.

Закон накладывает ограничения на проведение повторных общих собраний собственников по вопросам, которые уже появлялись в повестке. Повторное собрание можно провести не раньше, чем пройдет срок размещения протокола первого собрания в ГИС ЖКХ. Этот период составляет десять дней. Правда, пока есть разные мнения о том, должен ли по новому закону инициатор собрания непременно размещать протокол на этой платформе. «ЖКХ ньюз» подчеркивают, что напрямую из текста закона этого не следует. Закон вступает в силу 9 июля 2022 года

В целом, как сообщила Рашида Ковалева, сейчас проблем с повторными собраниями в регионе не наблюдается: собственники вообще не стремятся так часто их проводить.

— По закону инициатор собрания должен известить собственников о его проведении не менее чем за десять дней. Очных собраний сейчас почти никогда не проводят: очень трудно собрать большой дом. Поневоле приходится прибегать к очно-заочной или заочной форме голосования. Как правило проведение общего собрания собственников занимает около 30 дней, — объяснила начальник региональной Госжилинспекции.

Таким образом, новых сложностей для собственников не ожидается.

Также 217-ФЗ вносит изменения в правила лицензирования управляющих компаний, у которых на балансе не находится ни одного дома. Как отметила Рашида Ковалева, в Челябинской области такие «бездомные» компании составляют около 10%. Однако ощутимых перемен в отношениях между управляющими организациями и жителями эта поправка вызвать не должна.

Шаг в ГИС ЖКХ

Еще один шаг к безопасности общих собраний — переход «в цифру». В настоящее время закон разрешает собственникам сообщать о проведении общих собраний через ГИС ЖКХ. При этом закон не запрещает доводить информацию до жителей и другими методами — с помощью заказных писем, «повесток» под роспись или объявлений в общедоступных местах. Хотя выложить информацию в интернет, конечно, проще, чем разослать множество заказных писем, обойти всех собственников или даже развесить объявления в большом доме.



То, что платформе ГИС ЖКХ добавлен этот функционал — вполне естественно: сейчас взят курс на цифровизацию собраний. Кстати, возможность проводить общие собрания через ГИС ЖКХ начинает пользоваться успехом. Если за 2021 год в регионе прошло всего пять таких собраний, то с начала 2022 их состоялось уже 43. Еще на 90 поданы заявки.

— Мы проводим обучающие семинары, объясняем собственникам, какие преимущества дает такая возможность. Конечно, не все, особенно старшее поколение, могут легко справиться с этим. Но мы на приемах помогаем завести личные кабинеты, объясняем, как ими пользоваться,- рассказала Рашида Ковалева. — Если есть желание, то освоить систему могут и пожилые люди.

Переход на платформу осуществляется очень мягко. Нет запрета ни на распространение информации о собрании за пределами сети, ни на сбор бумажных бюллетеней по вопросу. Хотя стоит отметить, что освоение общих собраний в ГИС ЖКХ — это еще один способ поставить крест на дублирующих протоколах.

— Конечно, пока используются бумажные бюллетени, есть возможность для фальсификации. Помимо намеренных искажений возможны и ошибки, — предупредила Рашида Ковалева. — Например, в квартире проживают муж с женой, а собственность оформлена только на мужа или вообще на родителей. Супруги считают, что расписаться в протоколе имеет право любой из них. Но мы не можем принять подпись человека, который де-юре не является собственником. И после проверки эту квартиру приходится исключать из кворума, даже если никакого злого умысла и никакой подделки не было.

Фото Дмитрия Куткина и Юлии Боровиковой.

Читайте "Вечёрку" на Яндекс.Дзен и подписывайтесь на наш телеграм-канал!