Синдром Юпитера у девелоперов Екатеринбурга

Частная собственность на землю давно стала привычным атрибутом градостроительной деятельности в России. Екатеринбург не исключение: по словам начальника городской Главархитектуры Руслана Габдрахманова, подавляющее большинство "делянок" под застройку в столице Урала имеют частный статус. Это подтверждается данными Ingraficon и ДОМ РФ (по крайней мере, по новостройкам со сроком сдачи в 2023 году). Так, из 26 площадок лишь восемь, согласно проектным декларациям, находятся в аренде, остальные – собственность застройщика.

"Размер" имеет значение

Значит ли это, что на своей земле застройщику, как богу Юпитеру из древнеримского крылатого выражения, дозволено все? Формально – нет. Например, на участке для индивидуального жилищного строительства (ИЖС) нельзя построить дом выше 12 метров / 3 этажей. Занять постройками его полностью тоже не выйдет: есть ограничение - не более 200 квадратных метров на 6 соток. Кроме того, права на такие участки не вечны: у городской администрации есть возможность их выкупа для муниципальных нужд, например, для строительства дороги. "Это предложение, от которого "невозможно отказаться", - посетовал председатель ТОС "Новоэкскаваторный поселок" Всеволод Орешкин.

Еще одна "ахиллесова пята" мелких участков ИЖС - их в любой момент могут перевести в многоэтажную градзону по заявке крупного девелопера. После этого все права на участок становятся "птичьими": хозяин "соток" уже не может построить на них новый дом или реконструировать старый, напомнил собеседник "Уралинформбюро".

В октябре 2020 года на обсуждение горожан был вынесен проект поселка таунхаусов в микрорайоне Изоплит. Казалось бы, что могло пойти не так? Но администрация Екатеринбурга проект застопорила: оказалось, в нем не прорисованы школы и детские сады. Пришлось девелоперу менять статус поселка, переименовав его в коттеджный: для таких поселений наличие соцобъектов не обязательно.

Строительство коттеджного поселка на Изоплите

Впрочем, административный "кнут" работает далеко не всегда. Так, недавно в Ботаническом микрорайоне девелоперская компания решила провести по своему участку временный проезд к новостройке. Из-за скопления на проезде тяжелой техники и бетономешалок жильцы соседнего дома более часа не могли выехать со своей территории. Они обратились с закономерным вопросом "кто разрешил?" в администрации города и района, "Уралинформбюро" - в МУГИСО. Ответы чиновников оказались примерно одинаковыми: разрешение на обустройство дороги они не выдавали – в том числе и потому, что у органов власти "отсутствуют полномочия по распоряжению этим участком".

Так выглядит проезд к новостройке на Ботанике, организованный на частном участке. Фото предоставлено читателями "Уралинформбюро"

Правда ли, что чем крупнее собственник, тем сложнее его призвать к порядку? Возьмем, к примеру, недавнюю скандальную историю на Шарташе, где компания "Баден-Баден" решила установить несколько каркасных бассейнов и оборудовать пляж.

Их предыдущая попытка освоить южный берег Шарташа производилась по всем правилам, включая разработку оценки воздействия на окружающую среду (ОВОС) и общественные слушания по проекту, и закончилась полным фиаско: горожане выступили против строительства терм, госэкспертиза отправила ОВОС на доработку.

Но тогда речь шла о государственной земле – к тому же, на особо охраняемой природной территории (ООПТ). А участки в западной части Шарташа, где в марте текущего года стартовало строительство бассейнов "Баден-Бадена" – частная собственность, оформленная на физлиц. Как следует из ответа главы областного Минприроды Дениса Мамонтова на запрос "Уралинформбюро", ведомство не контролирует их использование, так как они не входят в состав ООПТ. А земля, на которой возведен бассейн, не принадлежит государству как минимум с 2017 года.

Так выглядела стройка на Шарташе в мае 2023 года

Вспоминая Воробьева

Сейчас эксплуатация "Шарташ Пляжа" и расположенного на нем бассейна приостановлена. Добиться этого удалось благодаря слаженным действиям общественности, надзорных органов и администрации Екатеринбурга. Слишком громкий скандал, под диван не заметешь!

А сколько проектов может остаться вне поля зрения? В данный момент на одном только сайте ЦИАН реализуется свыше 380 "наделов". Большинство из них – земли ИЖС, но есть и более крупные участки стоимостью в сотни миллионов рублей – в том числе на улицах Храмцовской (микрорайон Птицефабрика, 73 сотки, разрешенное использование – многоэтажные жилые дома) и на Полевском тракте (530 соток), рядом с коттеджным поселком Базальт, в зоне производственно-коммунальных объектов.

Участок на улице Репина обозначен как земля ИЖС, но продают его под апартаменты. Фото: ЦИАН

Участок площадью 51 сотка на улице Репина в объявлении отмечен как земля ИЖС, но продают его под строительство апартаментов, которые по закону можно возводить только в общественно-деловой зоне Ц-2. Участок, расположенный в самом центре города на пересечении улиц 8 Марта и переулка Саперов, в объявлении также обозначен как земля ИЖС, однако по Правилам землепользования и застройки (ПЗиЗ) он находится в зоне Ц-2. Как так? Да просто до 2022 года здесь стоял частный дом. Позже его снесли, землю перезонировали, а "память места" осталась.

Некоторое время висело на ЦИАН (сейчас его сняли) объявление о продаже "имущественного комплекса с земельным участком" на улице Фрезеровщиков. Это бывший корпус Российского государственного профессионально-педагогического университета, приобретенный в декабре 2022 года все тем же "Баден-Баденом". Продавец уверял, что здание подойдет "для офиса, детского образовательного центра, небольшого производства, магазина". Только вот участок относится к зоне ЦС-6: детский образовательный центр, общежитие, даже гараж и склад в нем обустроить можно, а магазин или "небольшое производство" нельзя.

Чем могут закончиться такие "нестыковки", напомнит скандал с застройщиком Владимиром Воробьевым, который в течение длительного времени возводил многоквартирные дома на землях ИЖС на Уралмаше. Он успел построить 27 зданий, часть из которых позже были признаны незаконными и снесены - покупатели остались без денег и жилья.

Надзор – на поток?

Как и кем контролируется использование частной земли в городской черте под строительство? Источник в областном Минстрое посоветовал "Уралинформбюро" обратиться с этим вопросом в Росреестр или МУГИСО.

"В полномочия Росреестра входит контроль целевого использования земельного участка исходя из вида разрешенного использования, внесенного в ЕГРН", - сообщили в ведомстве.

Как пояснил член городской комиссии по разработке правил землепользования и застройки, архитектор Сергей Санок, ключевую роль в контроле за строительством на городских участках (в том числе и частных) играет мэрия, точнее департамент архитектуры, градостроительства и регулирования земельных отношений.

"Но этот контроль осуществляется в форме работы с готовыми объектами и документами либо на стадии принятия объекта в эксплуатацию - соответствует построенное тому, что прописано в градостроительном плане земельного участка (ГПЗУ), или нет, – сообщил эксперт. – Также городские власти могут осуществлять контроль по сигналам жителей, представителей общественности. А вот проверять объект в процессе строительства у них права нет – только в случаях, если там выявлено серьезное нарушение".

Как пояснил начальник Главархитектуры Екатеринбурга Руслан Габдрахманов, в роли "сдержек и противовесов" при застройке частных участков должны выступать городские генпланы (где прописаны функциональные зоны) и правила землепользования и застройки, в которых содержится детальная расшифровка видов разрешенного использования участка. "Использовать участок не по назначению собственник не может – иначе мы ему не выдадим ни ГПЗУ, ни разрешение на строительство", - заверил он.

"Для контроля (за ходом строительства при уже выданном разрешении. – Прим. ред.) есть земельный комитет, который выезжает и сверяет фактическое использование участка с его назначением, - пояснил вице-мэр Екатеринбурга Рустам Галямов. - Есть также департамент строительного надзора, который еженедельно осуществляет надзор и выдает заключение о соответствии, сверяет выданное разрешение на строительство тому, что построено "по факту". И только при совпадении этих документов дается заключение о соответствии и разрешение на ввод. Получить разрешение на три этажа, а построить 20 – это в принципе невозможно, я вас уверяю".

Почему же в таком случае в Екатеринбурге происходят казусы вроде самовольного строительства бассейнов на Шарташе?

"В нашем законодательстве не заложено, чтобы надзорные органы регулярно, например, раз в месяц приходили и проверяли строящиеся объекты, - посетовал Сергей Санок. - Я думаю, эту норму следует вставить в закон. Пока же государственный строительный контроль проверяет только соответствие объекта строительным нормативам. Так что вся надежда на активность неравнодушных граждан!"

Евгений СУСОРОВ