42% объектов коммерческой недвижимости сталкиваются с деградацией телеком-инфраструктуры

Управление телеком-составляющей становится одной из системных проблем для объектов коммерческой недвижимости — бизнес- и торговых центров. По данным исследования оператора ИТ-решений «ОБИТ», почти на каждом втором объекте отсутствует централизованное управление сетями, что приводит не только к неконтролируемому «размножению» сетевой инфраструктуры, но и к нарушениям требований безопасности и снижению качества сервисов для арендаторов.

В основу исследования легли данные первичной технической оценки телеком-инфраструктуры более 1000 объектов торговой и офисной недвижимости малого и среднего сегмента в Москве, Санкт-Петербурге и Казани, собранные за 2025 год. Результаты показали, что:

- 42% объектов имеют дублирование сетей и признаки износа инфраструктуры;

- примерно в половине этих случаев (20%) как следствие были зафиксированы нарушения норм безопасности, в частности, пожарных норм;

Одной из ключевых причин «запущения» телеком-инфраструктуры является отсутствие прозрачной модели управления. На практике это означает, что при наличии нескольких операторов на объекте управление каждой сетью ведется различными компаниями по собственным политикам и не всегда координируется с управляющей компанией. Такая ситуация может привести к санкциям от контролирующих органов, в частности, на одном из таких объектов ситуация достигла критического уровня, что привело к предписаниям от пожарной инспекции за нарушение требований пожарной безопасности. Также в практике «ОБИТ» встречались случаи, когда схемы подключения не согласовывались с инженерными службами, маркировка кабельной инфраструктуры выполнялась частично, а неиспользуемое оборудование не демонтировалось.

«При проведении административно-управленческого аудита, на одном объекте мы насчитали 6 провайдеров, каждый — со своей логикой, серверной и ценником. Результат: кассы падают, камеры висят, арендаторы недовольны, а директор УК, по наитию, делает вид, что “это не наш контур ответственности”. В итоге — простои, потери данных и нервная агония. По нашим оценкам, такие сбои съедают 1,5-2% NOI в год и напрямую снижают капитализацию объекта. Коллеги по цеху регулярно в своих отчетах по офисному и ритейл-рынку указывают: цифровая нестабильность снижает арендный спрос на 5–7%», — комментирует Денис Троценко, управляющий партнер консалтингово-девелоперской компании в сфере коммерческой недвижимости ООО «Территория Дела».

Фрагментация и амортизация телеком-инфраструктуры напрямую влияет на расходы управляющих компаний. УК могут тратить более 1000 человеко-часов в год на сопровождение операторов: технадзор, документооборот, модернизацию, контроль регламентов и соблюдению норм. При этом эти процессы дублируются по числу провайдеров, увеличивая нагрузку на технические команды и снижая общую операционную эффективность. В «ОБИТ» отмечают, что в результате часть потенциала объектов остается нереализованной: «упущенная финансовая выгода может быть сопоставима с доходами от аренды одного-двух типичных для объекта арендаторов».

Дополнительной сложностью является непрозрачность предоставления услуг для арендаторов. Управляющая компания может быть не уведомлена, подключен ли арендатор и на каких коммерческих условиях, доволен ли он качеством связи, была ли авария на сети — в большинстве случаев единое окно для получения достоверной информации и контроля за качеством сервиса для арендаторов отсутствует.

Сложившаяся ситуация подталкивает рынок к пересмотру подходов к управлению телеком-инфраструктурой в коммерческой недвижимости. Собственники и управляющие компании все чаще рассматривают модели с четко определенной зоной ответственности и централизованным управлением через хозяйствующего оператора.

«По сути, речь идет о том, чтобы относиться к управлению телеком-инфраструктурой торговых и бизнес-центров как к полноценному бизнес-направлению. Собственники и управляющие компании приходят к необходимости работы по принципу “одного окна”: хозяйствующий оператор берет на себя управление не только телеком-, но и цифровой инфраструктурой объекта и координацию других операторов», — отмечает Кирилл Строганов, заместитель генерального директора по развитию бизнеса «ОБИТ».

Централизованный подход к управлению позволяет упорядочить телеком-инфраструктуру, ввести прозрачные правила взаимодействия и тарифную политику для всех операторов, снизить операционные затраты и финансовую нагрузку на управляющие компании, а также повысить управляемость и качество сервисов. Дополнительным эффектом становится более гибкая модель инвестиций в модернизацию инфраструктуры, в том числе за счет перераспределения затрат и инвестиций со стороны хозяйствующего оператора.

«Опыт показывает, что модель с единым хозяйствующим оператором является наиболее эффективной. Когда на объекте работает главный ответственный оператор, управление становится прозрачным, предсказуемым и контролируемым. Модель хозяйствующего оператора обеспечивает баланс интересов всех сторон — собственника, управляющей компании и арендаторов — и гарантирует стабильность телеком-инфраструктуры на всех уровнях», — отмечает Дмитрий Кузьмин, директор департамента информационных технологий Fort Group.

Рыночные тенденции усиливают востребованность централизованной модели управления телеком-инфраструктурой на объектах коммерческой недвижимости. В «ОБИТ» отмечают рост спроса на стабильную проводную связь. Если ранее часть арендаторов использовала мобильные решения, то сегодня бизнес все чаще делает выбор в пользу фиксированных каналов с высокой пропускной способностью и отказоустойчивостью. Параллельно усиливается консолидация телеком-отрасли. Ужесточение требований к деятельности операторов и предоставляемым услугам может привести к постепенному уходу небольших игроков с рынка или их консолидации с более крупными игроками.

«Телеком — это ресурс, причем ресурс разноплановый. Во-первых, управляющая компания может поставлять его арендаторам и тем самым получить дополнительный источник выручки. Во-вторых, это явное конкурентное преимущество, особенно сегодня. Выбирая между несколькими ТЦ, человек пойдет туда, где лучше связь, где есть сервисы, с которыми ему комфортно работать и т.д. В-третьих, прозрачный телеком открывает путь к огромному массиву данных, резко повышающих эффективность управления объектом. Управленческие команды с плохой аналитикой заведомо в проигрыше. Если соответствующий компонент “хромает”, эффективная реализация этого ресурса фактически становится невозможной», — заключает Мария Дорохова, коммерческий директор УК «САМПА» (входит в экосистему Сбербанка).