С чем сталкиваются сдающие жилье россияне и сколько на этом зарабатывают?

Высокие ставки по кредитам, сокращение программ льготной ипотеки, отмена «удаленки» и возвращение работников в крупные города, а также развитие туризма и перевод квартир из долгосрочной аренды в краткосрочную, - все это спровоцировало прошлой осенью бум на рынке съемного жилья. До весны 2025 года цены на аренду увеличились на 5-10 процентов. В Москве стоимость аренды «однушек» доходила до 100 тысяч рублей в месяц. Но внезапно все изменилось.

Сдачу квартир в аренду часто называют пассивным доходом и считают легкими деньгами. Так ли это на самом деле? Мы поговорили с двумя квартирными хозяйками из Москвы и узнала о том, сколько денег можно заработать на аренде жилья и с какими рисками это связано.

«Шестиметровую кухню я отмывала неделю»

Валерия Воронцова, 46 лет, преподаватель английского языка:

В течение жизни я сдавала три разных квартиры. Первым жильем, отданным в аренду, стала квартира родителей. Это была «трешка» в панельном доме 1970-х годов в одном из спальных районов Москвы. Я в ней выросла, и в конце 1990-х, начав работать, очень красиво ее отремонтировала: сделала перепланировку, поставила встроенную кухню, купила прекрасную японскую сантехнику. Но жить в ней не стала.

И моя мама, в чьей собственности была квартира, ее сдала молодой паре, найденной через соседку.


Арендаторы жили у нас лет шесть. С виду все было прилично: они сами вовремя привозили деньги, соседи на них не жаловались, поэтому квартиру мы не проверяли. После того, как жильцы съехали, мы решили жилье продать. Я поехала на квартиру, вошла и не узнала свой дом! Тараканов там не было, но…

Все стены были в дырах (видимо, жильцы что-то вешали на них, а потом отдирали), на обоях в комнате было крупно написано «ОК», а вся кухня покрыта черным налетом от угля - квартиросъемщики оказались приверженцами правильного питания и делали активированный уголь в домашних условиях. Показывать такую квартиру покупателям было нельзя. Я потратила месяц, чтобы привести ее в порядок. Только шестиметровую кухню отмывала неделю.

В уборке мне помогала соседка, которая и привела этих людей. Я же тогда в первый раз подумала, что сдавать жилье - это не просто отдать ключи, и тебе привозят деньги. За квартирой надо следить.



Второй квартирой, к сдаче которой я оказалась привлечена, стала «трешка» в сталинском доме у Нескучного сада, принадлежавшая моей первой свекрови. Свекровь прожила в этом доме пару десятков лет, но, выйдя на пенсию, переехала в квартиру поменьше, а «трешку» решила сдать, чтобы жить на эти деньги.

Квартиру она сдала через агентство. Жильцы вели себя тихо, и поэтому соседи долго не поднимали тревогу. Но однажды мне позвонила подруга свекрови и сказала: «Вы не могли бы вмешаться? Там происходит что-то странное…» Выяснилось, что у свекрови началась старческая деменция, и арендаторы принялись ее обманывать: за квартиру платить перестали, хотя хозяйке говорили, что заплатили. Квартиру жильцы убили чудовищно, их пришлось выселять. Но для того, чтобы это сделать, понадобилась полиция.

Во второй раз арендаторов в квартиру у Нескучного сада я нашла сама. Это была семья с Кавказа. При знакомстве они держались очень вежливо и всячески подчеркивали, что они честные и благородные люди. На деле начали селить к нам своих родственников. К тому же они постоянно предлагали в счет оплаты заменить в квартире то кран, то технику, то еще что-то. А чтобы получить показания счетчиков, мне приходилось писать им по три недели - расходы по воде были безумные!

Наконец я от этого устала и попросила освободить квартиру. В ответ они начали манипулировать: «Вы же не хозяйка! Хозяйка обещала нам ее продать, мы сюда столько вкладывали!» Из этой ситуации я выпутывалась очень болезненно и тоже с помощью полиции.

Обжегшись на этих двух случаях, я поняла: сдача квартиры в аренду - это бизнес. Не стоит себя обманывать: вот хороший человек, мы чаю попьем, договоримся… С арендаторами надо стоить деловые отношения, а не дружеские. Дружеские - это путь в никуда.

К сдаче третьей квартиры я уже подошла строже. Со вторым мужем мы жили в двухкомнатной квартире в районе Ленинского проспекта. Когда появились дети, в ней стало тесно, и в 2012 году мы сняли «трешку», а «двушку» начали сдавать. Делали мы это через агентство с хорошим рейтингом, составив подробный договор. В договоре, в частности, был указан список проживающих в квартире, причем если он менялся, меня необходимо было уведомить заранее.

Также было прописано, что раз в месяц я проверяю состояние квартиры и что перед отъездом жильцы должны либо сделать профессиональный клининг, либо возместить мне расходы на него. Зато я ничего не имела против арендаторов с детьми и животными - у меня у самой живет лабрадор. Я только ни разу не пускала квартирантов с кошками - знаю, что кошки часто дерут стены и мебель.

Пойдя по этому пути, я ошиблась только однажды. Попала на те же грабли, что и моя мама, - пустила жить родственников друзей. В тот момент у меня были маленькие дети, ресурса на все не хватало, а деньги за квартиру арендаторы приносили регулярно. И я расслабилась. Финал этой истории был ярким.


Квартиру я сдавала за 50 тысяч рублей в месяц, но в какой-то момент цены на аренду упали, и жильцы говорят: «Давайте снизим плату до 20 тысяч плюс счетчики». Меня это не устроило, и я предупредила, что буду искать новых квартирантов. Но на время поисков разрешила им пожить в квартире - показывать ее я собиралась днем, пока жильцы на работе.

И вот я договариваюсь о встрече, приезжаю пораньше, захожу в квартиру и выпадаю в осадок! Кругом хлам, валяются детские вещи, тряпки, все подряд... Я час бегала по квартире как ошпаренная, что-то затолкала в шкаф, что-то под кровать. На просмотр пришел молодой мужчина, и по его лицу я поняла, что он тоже в шоке. Я извинилась, объяснила, что давно здесь не была, обещала все привести в порядок. Мы с ним очень хорошо поговорили, и он снял ее за 55 тысяч рублей, даже чуть выше рынка.



В остальном у меня было много хороших квартирантов. «Двушку» не раз снимали мужчины - они приезжали в Москву работать, а жилье им оплачивала компания-работодатель. А в сталинскую «трешку» однажды заселились студентки из Сирии. Я сначала сомневалась: пускать - не пускать? Но студентки оказались аккуратными, законопослушными, пугливыми. Я им даже немного помогала: когда у одной разболелся зуб, нашла ей стоматолога, говорившего по-английски.

Мне важно, чтобы люди, которые арендуют мою квартиру, имели схожее со мною мышление. Чтобы они, так же как и я, считали, что в доме, где они живут, кран не должен течь, холодильник должен закрываться, а стульчак на унитазе быть целым, а не треснутым. В этом случае порядок в квартире они, скорее всего, будут соблюдать.

Со своей стороны к сдаче жилья я тоже подходила ответственно. Во всех квартирах делала хороший ремонт. Например, в квартире на Ленинском проспекте на кухне была барная стойка, за которой можно было посидеть, если пришли гости. А большая комната была разделена стеллажом на две зоны: гостиную с диваном и телевизором и кабинет.

Однажды, когда я в очередной раз выставила эту квартиру на рекламу, на нее случился аукцион. Я просила за нее 50 тысяч рублей в месяц, но арендаторы готовы были заплатить на 5 тысяч больше, лишь бы снять современное жилье. В итоге ее арендовали двое мужчин, коллеги, которые сказали: «Мы так устали от ковров и "бабушкиной" мебели! Хочется пожить в нормальной квартире!»


Кроме того, я всегда следила, чтобы в квартире все было исправно. Потек кран, сломался холодильник - это моя проблема, не арендаторов. В одной из квартир я меняла холодильник, в другой - кран. А самыми первыми квартиросъемщиками «двушки» были две девушки. Очень аккуратные, но в бытовом плане совершенно беспомощные - не могли ни лампочку вкрутить, ни Wi-Fi настроить. Муж постоянно ездил к ним что-то чинить.

Что касается денег, то я всегда старалась сдавать квартиры по рыночной цене. Так, самая первая «трешка» стоила 30-35 тысяч рублей без учета счетчиков. За «сталинку» мы в какой-то момент просили 50 тысяч, двухкомнатная на Ленинском проспекте тоже сдавалась за эти деньги, но это было уже в 2010-х годах. Цену в рамках договора я старалась держать - он обычно заключается на 11 месяцев.

Все квартиры я сдавала «вбелую». Налог с аренды - не самые большие деньги, и они точно не стоят того, чтобы оказаться в ситуации, когда тебя могут шантажировать их неуплатой. Так же аккуратно я оплачивала услуги ЖКХ. Оставшиеся деньги распределяла так: 10 тысяч откладывала на непредвиденные расходы по квартире, 25-30 тысяч отдавала маме, остаток шел в семейный бюджет. Доход со сдачи квартиры у Нескучного сада мы тратили на лечение и содержание свекрови: когда она заболела, ее пришлось поместить с специальный пансионат.

Сдавать квартиры я перестала года три назад. Я просто от этого устала. Дело в том, что «трешка», которую мы сняли, изначально была убитой, и с согласия хозяйки я сделала в ней ремонт. Но со временем меня стало тяготить то, что я и за своей квартирой ухаживаю, и за чужой. Мы ненадолго вернулись всей семьей в «двушку», но вскоре продали ее и переехали за город.

Утверждать, что я больше никогда не буду сдавать квартиры, я не стану. У меня в этом деле хороший опыт. Но за годы в аренде я поняла: другим людям нет дела до чужой квартиры, никто не станет заботится о вашей собственности, как о своей, - у большинства к ней потребительское отношение. А еще что понятие «пассивный доход» - очень обманчивое. В случае с арендой вовлеченность очень важна: хозяин сдаваемого жилья должен вникать во все юридические и экономические аспекты этого дела. Именно от вовлеченности и зависит, насколько ему удастся не вляпаться…



«Бытовую технику я оставила в счет оплаты»

Анна Щербакова, 50 лет, полиграфический дизайнер:

- Я выросла в Измайлово, в трехэтажном доме, в квартире, которую дали моему деду еще в начале 1950-х годов. Квартира двухкомнатная, на первом этаже, очень необычная: высокие потолки с лепниной, двери со стеклом, окно в ванной, в большой комнате - ниша. В моем детстве там стоял диван, висели бра, а от комнаты ее отделяли шторы.

Недостатки у квартиры тоже были: дом ни разу с момента постройки не ремонтировался, в нем текли трубы, капали батареи, и, сколько себя помню, родители ждали, что его снесут, а нам дадут новое жилье. В 1995 году, устав стоять на очереди, они купили новую квартиру на Юго-Западной. А старую решено было сдать.

В конце 1990-х жилье уже сдавали многие наши знакомые. Но мы с родителями, чтобы не рисковать, сдали квартиру моей двоюродной сестре. Она как раз вышла замуж и хотела жить отдельно от родителей. Сколько стоила та первая аренда, я сейчас уже не вспомню, но помню, что денег у нас прибавилось: я стала посещать фитнес-клуб, учить французский и могла ходить на шопинг в ГУМ. Но проблем тоже стало больше. Сестра платила нерегулярно, ожидала, что мы будем входить в ее семейные обстоятельства, и даже, кажется, была обижена, что мы не позволили им жить даром.


В 2003 году она уехала работать в другую страну, а я нашла новых квартирантов. Сосед по подъезду порекомендовал мне своих знакомых - кавказскую семью с двумя детьми. Они прожили у нас почти двенадцать лет. Сначала все шло хорошо: глава семьи занимался строительством и регулярно вносил арендную плату, квартиру содержал в чистоте - его бригада даже сделала ремонт в квартире, в которой я живу постоянно.

Но потом дела у него пошли хуже: он набрал кредитов, появились долги по оплате ЖКХ, мне начали звонить коллекторы. В 2015 году жильцы сбежали, задолжав за полгода 180 тысяч рублей. Когда я вошла после них в квартиру, там было тихо и пусто. В мойке на кухне стояла вазочка из-под мороженного, в комнате на окне - клетка с попугаем, в серванте - копия авиабилета до Махачкалы. Я поменяла в квартире входную дверь, и когда спустя пару месяцев они вернулись и потребовали свои вещи, отдала только попугая. Телевизор, холодильник и стиральную машину оставила в счет оплаты.



Чтобы снова сдать квартиру, я наняла риелтора. «Двушки» в Измайлово с евроремонтом уже тогда можно было сдать за 45 тысяч рублей в месяц. Но я сомневалась, стоит ли вкладываться в ремонт дома под снос (позднее его включили в программу реновации). Единственное, что я сделала, - поставила счетчики на воду. За квартиру запросила 30 тысяч рублей. Все это стало моей большой ошибкой.

Отсутствие современного ремонта, мебели и низкая цена стали привлекать к квартире не самых надежных арендаторов. Так, одними из квартирантов стали супруги из Средней Азии, пустить которых меня уговорила риелтор. Первое время они жили тихо: мужчина работал таксистом, его жена занималась домом. Но потом соседи стали жаловаться, что в квартире шум, ругань, туда постоянно ходят непонятные люди с громадными баулами.

Я приехала в Измайлово без предупреждения и нашла там притон. В комнатах были навалены матрасы, раковина разбита, кругом грязь, клопы. Как выяснилось, в квартиру жильцы приводили ночевать торговцев с рынка.

Я так разозлилась, что выставила их в три дня. Затем выкинула всю мебель и текстиль, дважды провела в квартире дезинфекцию.

Следующие арендаторы в целом были спокойной семьей. Долгое время они жили в соседнем доме, в коммуналке, потом получили «трешку» на другом конце Москвы. Ее они сдали, а в Измайлово квартиру сняли. Тут у них была работа, у детей - школа, налаженный быт. С этими жильцами возникла только одна проблема: они многое переделали в квартире на свой вкус, причем без моего согласия.

Так, ванная неожиданно оказалась обита пестрыми панелями ПВХ, одна из стен на кухне выложена декоративным камнем, в маленькой комнате - обои с единорогами, разрисованные фломастерами, и дверь в золотых завитках, в большой - наклеенное на стену огромное зеркало, под которым у них стоял электрический камин.



Сдать такую квартиру приличным людям в 2023 году не представлялось возможным. И тогда я решилась на полноценный ремонт. Правда, достаточно свободных средств у меня на это не было, поэтому я предложила брату сброситься примерно по 200 тысяч рублей, а потом поделить доход от сдачи. Ремонт мы тоже сделали вдвоем. Сменили всю сантехнику, переклеили обои, купили вместо старых диванов двуспальную кровать с ортопедическим матрасом и даже вернули в нишу шторы. На стены повесили несколько постеров с видами Измайлово в 1950-х годах.


Это сработало. Мы выставили квартиру за 55 тысяч рублей, и очень быстро у нас ее сняли парень и девушка - кинооператоры. Сказали, что давно искали такой дом - уютный и с легким налетом ретро. Я, со своей стороны, тоже отнеслась к сдаче квартиры предельно внимательно: заключила с жильцами договор с описью всего имущества, плачу с дохода за аренду налог, решаю все возникающие в процессе эксплуатации проблемы. Например, не успели квартиранты заселиться, как их затопила соседка-пенсионерка. При этом она наотрез отказалась чинить кран и канализацию, ссылаясь на то, что дом старый, а пенсия у нее маленькая. И мне пришлось за свой счет купить ей унитаз и смеситель и самой вызвать сантехников, чтобы устранить течь.

Выгодно ли сдавать жилье? Я бы не сказала, что квартира приносит реально большой доход. Если за ней не следить, а все деньги с аренды проживать, то рано или поздно либо попадешь на дорогостоящий ремонт, либо придется снижать требования к жильцам - в убитую квартиру хорошие арендаторы не заедут. А если следить, часть арендной платы идет на обслуживание недвижимости.

Я долгое время все деньги с квартиры тратила на детей: платила за кружки, прививки, экскурсии. Сейчас мы с братом делим доход пополам, после вычета платежей за коммуналку и налогов остается по 23 тысячи каждому. Эту сумму я целиком трачу на репетиторов и подготовку детей к поступлению в вуз.

Этой весной цены на аренду квартир в Москве немного упали. Двухкомнатные квартиры в Измайлово сдаются по 60-65 тысяч рублей. Но моих жильцов текущая цена пока устраивает, и проднимать ее я не планирую. Пусть доход будет небольшой, главное - чтобы он был стабильным.

Доходность арендной квартиры - 3-5 процентов годовых

До 2015 года сдача жилья в аренду была довольно доходным делом - рентабельность составляла 10-15 процентов годовых, что превышало аналогичный показатель для банковских депозитов. После 2020 года квартиры подорожали в 1,5-2 раза, а аренда - примерно на 40 процентов. В результате доходность арендного бизнеса сейчас составляет 3-5 процентов годовых.

Сегодня в новостройках спальных районов Москвы можно купить квартиру за 9-10 миллионов рублей. Сдать ее удастся в среднем за 40-45 тысяч рублей в месяц. Годовой доход составит 480 тысяч рублей - это около 4,8 процента годовых. Срок окупаемости составит 17-20 лет.

Что касается вторичного рынка, то считается, что затраты на ремонт и обстановку квартиры не должны превышать размера двух-трех арендных ставок.

Однако даже если квартира вышла на самоокупаемость, арендная плата за нее - это не чистый доход, предупреждают эксперты. Из него следует вычесть сумму налогов на имущество и на доход от найма жилого помещения, коммунальные платежи (за исключением расходов на электроэнергию и воду, которые арендаторы оплачивают отдельно по счетчикам), траты на уборку и мелкий ремонт. К тому же бывают периоды, когда жилье простаивает, - например, при смене арендаторов. В этом смысле доход от банковских депозитов выглядит более привлекательным. Хотя то, что квартиры со временем растут в цене, тоже пока никто не отменял.

* * *


Сегодня владение недвижимостью - уходящий тренд, - считают специалисты. Среди россиян в полтора раза больше тех, кто в текущих условиях предпочитает аренду жилья ипотеке. Только 25 процентов опрошенных считают ипотеку выгоднее аренды, при этом в 2024 году таких россиян было 38 процентов. В то же время доля сторонников аренды выросла: с 22 до 37 процентов. Остальные 38 процентов не смогли сделать выбор.

Чаще за ипотеку выступают люди от 35 до 45 лет (30 процентов), а за аренду - молодежь (43 процента). Россияне с более высоким доходом лучше относятся к съемному жилью, а жители регионов чаще выбирают кредит.

Опыт развитых стран говорит, что жители крупных городов арендуют жилье на протяжении всей жизни. В России же высокая доля владельцев жилья является признаком наследия советской распределительной модели, где квартиры и дома были получены от государства. Сегодня же многие россияне выпадают из старой схемы: квартир в семье часто меньше, чем наследников, а молодые не хотят жить там, где жили их бабушки и дедушки, часто переезжают. Эксперты считают, что бороться с этим трендом бессмысленно.

В то же время аренда дает свободу маневра. Если через год работа окажется в другой части города или вовсе в другом регионе, достаточно просто расторгнуть договор. В случае с ипотекой перемещение потребует не только продажи объекта, но и возможных потерь при этом.

В пользу ипотеки говорят сценарии, при которых у человека уже есть значительная сумма для первого взноса - не менее половины стоимости квартиры. Покупка приобретает смысл, если человек уверен, что останется в этом районе минимум на 10 лет и его доход позволяет без напряжения обслуживать кредит даже в случае повышения ставки.